분양권 포함 2주택자, 기존 주택 3년내 팔면 양도세 안낸다

분양권 포함 2주택자, 기존 주택 3년내 팔면 양도세 안낸다

1주택 1분양권을 보유한 사람이 분양권 취득 후 3년 내 기존 집을 팔면 양도소득세를 물지 않아도 된다. 학교·직장 때문에 불가피하게 1주택 1분양권이 된 경우는 양도세 중과를 하지 않는다.
기획재정부는 이런 내용을 담은 2020년 세법 시행령 개정안을 발표했다.

◆'일시적 1주택 1분양권' 세 부담 완화

개정안 중 부동산 분야 주요 내용은 '일시적 1주택 1분양권'에 대한 세 부담 완화 조치다. 정부는 작년 세법을 고쳐 올해부터 양도세 산정 시 분양권도 주택 수에 포함시키기로 했다. 지금까지 보유 주택이 한 개면 분양권이 몇 개라도 1주택자로 봤지만 앞으로 이런 사람은 다주택자로 보겠다는 것이다. 입주권도 양도세제상 주택 수에 포함하는데 분양권만 예외로 두면 안 된다는 게 정부 논리였다.
이렇게 되면 크게 두 가지가 달라진다. 분양권 포함 다주택자는 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없다. 여기에 조정대상지역 다주택 양도세 중과까지 받는다. 2주택자는 주택 처분 시 양도세 기본세율(6~25%)에 10%포인트, 3주택자는 20%포인트를 가산하는 제도다.

입주권과의 형평성을 위해 분양권에 대한 세 부담을 강화하더라도 불가피하게 분양권 포함 2주택자가 된 경우는 배려해줘야 한다는 지적이 많았다. 입주권의 경우 일정 요건을 충족한 일시적 1주택 1입주권 보유자는 1주택자로 간주한다. 이에 정부는 분양권도 일시적 1주택 1분양권을 인정하고, 그 요건은 입주권과 동일하게 적용키로 했다.
1주택자가 주택 취득 이후 1년 이상 지난 뒤 분양권을 취득하고, 분양권 취득 이후 3년 이내 기존 주택을 매각하면 양도세를 비과세한다. 분양권 대상 주택이 건설에 시간이 오래 걸려 3년 이내 양도가 어려운 경우가 있다. 이런 경우엔 △분양권 주택 완공 이후 2년 이내 세대 전원이 그 집으로 이사해 1년 이상 거주하고 △완공 후 2년 안에 기존 주택을 팔면 양도세 비과세 특례를 인정해준다. 1주택자가 분양권을 상속 받은 경우도 기존 주택을 팔 때 양도세를 물지 않는다.
일정 요건을 충족하는 일시적 1주택 1분양권자는 2주택자 양도세 중과도 제외한다. 분양권만 하나 갖고 있는 사람이 취학·근무상 형편 등 사유로 다른 시·군 또는 수도권 밖의 주택을 취득해 1주택 1분양권이 된 경우다. 결혼이나 부모 봉양에 따른 합가로 1주택 1분양권이 된 경우도 포함된다.

 

바뀐 분양권 관련 제도는 올해 1월 1일 이후 새로 취득하는 분양권부터 적용한다. 1월 1일 이전 취득한 분양권은 양도세 산정 때 주택 수에 포함하지 않는다.
정부는 국세청 홈택스 등을 통해 양도세를 전자신고하면 건당 2만원 세액 공제 혜택도 주기로 했다. 종합소득세·법인세(2만원), 부가가치세(1만원) 등은 전자신고 세액공제가 있는데 양도세는 없다는 지적에 따른 것이다.

◆"부동산 세제 너무 복잡해 혼란"

세 부담을 강화하는 내용도 있다. 1주택 양도세 비과세 적용 시 주택 보유기간 계산 규정에서다. 1

주택 양도세 비과세 혜택은 주택을 2년 이상 보유해야 준다. 보유기간은 취득일로부터 양도일까지 기간으로 계산하는 게 원칙이다. 정부는 작년 세법 개정을 통해 다주택자는 보유기간 계산을 까다롭게 하는 방향으로 바꿨다. 올해 1월 1일부터 다주택자는 다른 주택을 다 양도하고 1주택자가 된 날을 '취득일'로 간주하기로 한 것이다.
2019년 1월 A 주택을 취득하고, 다른 주택은 2020년 1월 처분해 1주택자가 된 사람이 있다고 가정하자. 이 사람이 올해 6월 A 주택을 매각할 경우, 기존 규정대로면 보유기간(2019년 1월~2021년 6월)이 2년을 넘어 1주택 양도세 비과세 혜택을 받는다. 하지만 바뀐 제도로는 A 주택 취득 시점을 1주택자가 된 2020년 1월로 간주하기 때문에 보유기간이 2년이 안 된다. 양도세를 물어야 한다.