2021년 시행 소득세법시행령 제154조 제5항 "1세대 1주택 범위" 비과세 위한 보유기간 적용 기산점 "해석"에 대하여

소득세법시행령 제154조 제5항 개정 사항이 부칙 제1조(시행일) 규정으로 공포한 날부터 시행되어,

2021. 1. 1 이후 주택의 "양도분부터 1세대 1주택 비과세를 위한 2년 보유기간은 최종1주택이 된 날부터 기산"하는 것으로 되어 있었다.

 

그러나, 2020.12.24 기획재정부에서 아래와 같이 적용하겠다는 해석을 내 놓았다.

 

- 양도소득세 비과세 적용 시 최종 1주택 상태에서 2년 거주요건" 관련 기재부 해석 -

개정규정 시행일(2021. 1. 1) 전일인 2020.12.31.일까지 다른 주택을 모두 양도하여 주택인 경우에는 2021. 1. 1. 전에 기양도한주택(직전주택 양도일)과 관계없이, 양도주택의 취득일부터 비과세 2년 보유기간을 기산하는 내용이다.

 

기재부 해석에는 "1세대 1주택으로 보는" 일시적 2주택, 상속, 동거봉양 등도 포함되는 것으로 보인다.
즉, 2021. 1. 1 현재  "1세대 1주택"(일시적 2주택 등 1세대 1주택으로 보는 경우 포함)이 아닌 경우인 1세대 2주택 이상을 보유한 경우에는 개정 규정이 적용되어 보유 중인 다른 직전주택의 양도일(2021. 1. 1 이후 양도)부터 보유기간을 기산한다.

 

양도, 기획재정부 재산세제과-1132, 2020.12.24

2020.12.24 기재부의 세법 해석에 대해 결론부터 말하자면,

 

2020.12.31 까지 모든 주택을 처분한 후, 2021. 1. 1 이후 현재 1주택만 보유한 경우에는 2021. 1. 1 이후 양도하는 주택에 대해서는 최종적으로 1주택이 된 시점부터 보유기간을 기산하는 것이 아니라 최종 1주택을 취득한 시점부터 보유기간을 인정하는 것으로 하는 해석, 적용하겠다는 것이다.

1주택자들에게 조금이라도 유리하게 적용하겠다는 의미로 풀이된다.

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- 소득세법 시행령 [시행 2021. 1. 1] [대통령령 제30395호, 2020. 2. 11, 일부개정] -

 

제154조(1세대1주택의 범위)

⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. <개정 2019. 2. 12.>

 

- 부칙 <제30395호, 2020. 2. 11.> -

제1조(시행일)

이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 개정규정은 각 호의 구분에 따른 날부터 시행한다.

1. 제78조의3제4항ㆍ제5항, 제117조제2항 각 호 외의 부분 후단 및 별표 3의3(제목에 관한 사항은 제외한다)의 개정규정 : 2021년 1월 1일

2. 제158조제7항 및 제171조의 개정규정 : 2020년 7월 1일

3. 제154조제7항제1호, 제160조제1항, 제167조의5제1호 및 제168조의12제1호의 개정규정 : 2022년 1월 1일

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제38조(1세대 1주택의 범위에 관한 경과조치)

① 이 영 시행 전에 양도한 분에 대해서는 제154조제1항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

② 1세대가 조정대상지역에 1주택을 보유한 거주자로서 2019년 12월 16일 이전에 해당 주택을 임대하기 위해 법 제168조제1항에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제1항에 따른 임대사업자로 등록을 신청한 경우에는 해당 주택을 이 영 시행 이후 양도하는 경우라도 제154조제1항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

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2021년 이전에 모두 처분하고 2021년 1주택만 보유하는 상황에서는 해당 주택의 보유기간을 그 취득일로 하겠다는 세법 규정 해석을 내놓는다는 것이 과연 얼마나 많이 유리하게 고려를 해 주는 것일까?" 

 

이 해석이 없다면 2021년 이전에 모든 주택을 처분하고도 2021년부터는 이유불문, 상황여하에도 불구하고 1주택만 가지고 있더라도 1주택이 된 시점부터 보유기간을 기산하게 된다. 보유기간이 축소 소급적용되어 중과세 적용을 받게 될 수 있는 것이다. 

이러한 해석 조차 하지 않고 법 개정 또한 하지 않고 그대로 둔다면 불평과 혼란이 있더라도 묻혀지게 된다. 또다시 가렴주구의 희생양이 생성될 수 밖에 없는 것이다. 

 

어찌되었건 간에 이러한 해석이 나온 이유는 "2021년 이후 양도분부터 1세대 1주택 비과세를 위한 2년 보유 기간은 최종 1주택이 된 날부터 기산한다"는 개정된 규정 때문일 것이다.

 

2021년에 1주택 밖에 안 남았는데 1주택을 처분하려고 하니 세법 규정만 본다면 2021년 양도분부터 1주택이 된 시점을 따져보니 최종 1주택이 된 시점부터 보유기간을 기산한다더라. 그래서 해석을 한 것이 그러면 2021년에 1주택이 되었다면 그 취득일부터 보유기간을 기산해 주겠다라는 것이다.

 

 

정리하자면, 

1세대 1주택 비과세 요건이 2019. 2.12 소득세법시행령 개정으로 인하여 당시에는 파급효과가 너무 크다고 판단되어 약 2년의 유예기간을 거쳐 2021. 1. 1 이후 양도분부터 적용되게 되었으나,

 

2020.12.24 기재부의 법 해석에 따라 2021년 이전까지 모든 주택을 처분한 자가 2021년 이후 현재 1주택자가 되어 있다면 보유기간 기산점을 당초 개정법 규정 그대로 2021. 1. 1 이후 1주택이 된 최종시점 부터 보유기간을 기산하지 않을 것이며 그 적용은 정부가 포기하고 취득일부터 기산하겠다는 것이 주된 내용이라 하겠다.

 

이 점에 있어서 다시 강조하지만 2021년 이전에 모든 주택을 처분하여 2021년 1주택이 되어 처분하는 것이나, 2021. 1. 1자 이후 다른 주택을 처분하고 남은 1주택을 처분하는 주택의 경우라도 그 보유기간 기산점은 공히 취득일로 하여야 하는 것이다.

하지만 정책적인 이유를 보아 한발 물러서서 2021년 이전에 모든 주택을 처분하고 2021. 1. 1자 이후 1주택이 되어 이를 처분하는 경우 그 보유기간 기산을 기재부 해석으로 그 취득일로 하는 것은 납득해 줄 수 있다. 만약 당초 시행령대로 2021년 이전 다른 주택을 처분하였더라도

2021. 1. 1 이후에는 최종 1주택 양도시 최종 1주택이 된 시점부터 보유기간을 기산하겠다면 도리가 없는 것이다.

 

이제, 기재부 해석으로 2021년 이전에 다른 모든 주택들을 처분하였다면 2021년 부터는 양도주택에 대해서 만은 그 취득일이 보유기간 기산점이 되고,

2021년 이후부터는 주택을 처분한 후 최종 1주택이 남을 시 그 주택을 양도하는 경우 최종 1주택이 된 시점부터 보유기간을 기산하게 된다.

 

 

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(((중요))

그런데, 2021.01.21자 기획재정부는 `조정대상지역 1가구 1주택 비과세 특례 적용 시 거주기간 기산일`을 묻는 질의에 최종 1주택이 된 날부터 보유 및 거주기간 모두 새로 2년을 채워야 한다는 답을 내 놓았다. 

 

한 채만 남기고 다 팔더라도 실거주 2년 다시 채워야 비과세 받을 수 있다는 것이다.

 

2021년부터 다주택자가 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 최종 1주택 시점부터 보유기간을 재산정하는 동시에 `거주기간`도 2년을 새로 채워야 한다고 한다. 그리되면 다주택자가 순차적으로 집을 매각해 1주택이 되더라도 2년간 본인 집에 머물러야 한다.

 

2021년부터 소득세법 시행령 개정에 따라 1주택을 따지는 보유기간 기준이 취득 시기가 아니라 최종적으로 1주택이 된 시기라는 점은 앞서 설명한 바와 같이 이미 알고 있는 사실이다.

 

그러나 1주택 9억원 이하 주택 양도세 비과세 요건인 실거주 요건의 경우 복잡한 법령 때문에 일반인들 사이에 혼란이 많았다.

 

이번 기재부 유권해석은 올해 다주택자가 1주택자가 되면 보유기간뿐 아니라 실거주기간도 재산정해야 한다는 점을 명확히 했다. 기재부는 "당초 관련 시행령 안에 `보유한 기간 중 거주를 할 것`이라고 이미 돼 있다"며 "당연히 보유기간과 함께 실거주기간도 재산정하게 되는 것"이라고 설명했다.

 

가령, 전세 만료가 6개월가량 남은 세입자가 계약갱신청구권을 쓰면 2년6개월간 양도세 비과세 혜택을 받지 못해 세 부담이 크다.

 

이런 해석을 내 놓는 것은 분명 다른 목적이 있는 것으로 밖에 볼수 없다. 분명 무리한 해석이다. 

종전 거주 기간을 인정해주어야 한다. 법 조문을 과도하게 물리적으로 해석한 결과이며, 무리한 해석은 과세 불복을 초래할 수 밖에 없다고 판단된다.