[주간한국 김택수 기자] 이재명 대통령이 부동산 세제 핵심인 장기보유특별공제(이하 장특공) 손질을 예고했다.

 [주간한국 김택수 기자] 이재명 대통령이 부동산 세제 핵심인 장기보유특별공제
(이하 장특공) 손질을 예고했다. 
지난달 21일 신년 기자회견에서 “투기용 부동산을 오래 가졌다고 세금을 깎아주는 
건 이상하다”고 직접 문제를 제기한 데 이어,
 23일 소셜미디어를 통해 “장특공 제도가 매물을 막고 투기를 권장하는 꼴”이라며 거듭 비판했다. 
1주택자에게는 최대 80%, 다주택자에겐 30%까지 양도차익을 공제해 주는
 이 제도가 대폭 손질될 가능성이 커지면서 
부동산 시장이 긴장하고 있다. 특히 고가 1주택자를 겨냥한 ‘똘똘한 한 채’ 과세 논의까지 
본격화하면서 세제 개편이 집값 안정의 마지막 카드가 될지 주목된다.

李 “살지도 않는데 세제 혜택?”…보유 기간 공제 손질
대통령의 발언 직후 재정경제부 등 관련 부처는 즉각 장특공 개선 논의에 착수했다. 
현행 제도는 1가구 1주택자에게 보유·거주 기간 각각 연 4%포인트씩 최대 80%까지,
 다주택자에겐 보유 기간 연 2%포인트씩 최대 30%까지 양도차익을 공제해 준다. 
10년 이상 보유하고 거주한 1주택자는 양도세의 80%를 감면받는 구조다.

정부가 주목하는 건 ‘보유 기간’ 공제의 모순이다. 이 대통령은 “주식은 생산적 금융 활동에 
기여하지만 살지도 않으면서 투기용·투자용으로 장기간 가지고 있다고 왜 세금을 깎아주느냐”며 
부동산과 주식의 차이를 명확히 했다. 실거주 목적 없이 보유한 부동산은 오히려 
매물 잠김을 유발해 시장 왜곡을 초래한다는 판단이다.

개편 방향은 크게 두 갈래로 예상된다. 1주택자의 경우 보유 기간 공제를 폐지하거나
 대폭 축소하는 방안이다. 이렇게 되면 현행 최대 80% 감면 혜택이 거주 기간만 인정돼 
40%로 줄어든다. 다만 교육·직장 문제로 실거주가 어려운 경우를 고려해 완전 폐지 대신 
일부 축소로 갈 수도 있다는 관측도 나온다. 

1주택자 장특공 축소와 별개로 다주택자에 대한 규제는 한층 강화된다. 
오는 5월 9일 양도세 중과 유예가 종료된다면 조정대상지역인 
서울과 일부 경기 지역에선 다주택자가 장특공을 받을 수 없게 된다. 

고가 1주택 차등 과세로 ‘똘똘한 한 채’ 제동

이번 논의에서 큰 파장이 예상되는 건 고가 1주택자 과세 강화다. 김용범 대통령실 
정책실장은 한 인터뷰에서 “10억짜리 한 채도 있고 50억, 100억짜리 한 채도 있는데 다
 똑같이 장기 보유하면 80%까지 공제해 주는 게 과연 효과적인지 조세 형평에 
맞는지 많은 논의가 있다”
\고 말했다. 같은 한 채라도 20억, 30억, 40억원 등 구간을 촘촘히 
나눠 보유세와 양도세를 다르게 적용하자는 제안이다.

이는 더불어민주당이 2021년 문재인 정부 때 추진했던 방안과 맥을 같이한다. 
당시 양도차익 규모에 따라 공제율을 차등 적용하는 개편안이 논의됐다. 5억원 이하 40%, 
5억~10억원 미만 30%, 10억~20억원 미만 20%, 20억원 이상 10%로 단계적으로 낮추는 방식이다. 
하지만 사실상 1주택자 증세라는 비판에 부딪혀 무산됐다. 
김 실장의 발언을 계기로 한때 접었던 이 구상이 다시 수면 위로 떠오르고 있다.

정부가 똘똘한 한 채를 겨냥하는 배경에는 최근 시장 재편 현상이 자리잡고 있다. 
법원 등기정보광장에 따르면 전국 집합건물 다소유 지수는 
16.38로 2023년 5월 이후 2년 7개월 만에 최저치를 기록했다. 
현 정부의 6·27 대출 규제와 10·15 부동산 대책 이후 다주택자가 
줄어든 반면, 다주택을 처분하고 
서울 고가 아파트 한 채를 사들이는 현상이 확산됐다. 

이 과정에서 아파트 양극화는 심화했다. KB부동산 월간 주택 가격 동향 자료에 따르면 
지난해 12월 기준 서울 5분위(상위 20%) 아파트 평균 매매가는 34억 3849만원, 
1분위(하위 20%)는 4억 9877만원으로 6.9배 격차가 벌어졌다. 
지방의 5억원 다섯 채를 보유한 다주택자보다 서울의 25억원짜리 
고가 1주택 보유자가 세제면에서 우대받는 구조라는 지적이 나온다.

매물 출회 vs 잠김 심화…엇갈린 시장 전망

장특공 개편을 둘러싼 시장 반응은 극명하게 엇갈린다. 찬성 측은 
조세 형평과 똘똘한 한 채 선호 현상 완화를 든다. 다주택자는 양도·취득세 중과,
 종부세 등 징벌적 세제를 받지만 1주택자는 양도세 비과세에 이어 장특공으로 
시세 차익의 80%까지 면세 혜택을 받는다. 이명박 정부 때 나온 1주택자 우대 혜택이 
문재인 정부 시절 집중된 다주택자 규제와 맞물려 똘똘한 
한 채 선호 현상을 부추겼다는 분석이다.

반대 측은 주거 이전의 자유 침해를 문제 삼는다. 한 업계 전문가는 “1주택 실거주자가 양도세 부담으로 집을 팔면 
기존 동네에서 비슷한 수준의 집을 다시 살 수 없게 된다”며 “
결국 더 낮은 가격대 지역으로 밀려날 수밖에 없는 구조”라고 비판했다. 현재 1주택자 양도세 비과세는
 실거래가 12억원까지만 적용되는 만큼 장특공까지 축소되면 양도세 부담이 상당 부분 커질 수밖에 없다는 우려다.

정책 실효성을 놓고는 의견이 엇갈린다. 핵심 쟁점은 매물 출회 효과다. 전문가들은 토지나 비주택 상가와의
 형평성을 고려하면 장특공 축소가 필요하다고 보면서도 세 부담이 커진 1주택자들이 매각 대신 
임대나 증여·상속으로 방향을 틀 경우 매물 잠김이 심화돼 오히려 가격 상승을 부를 수 있다고 우려했다. 
특히 은퇴자처럼 손실을 감당하기 어려운 계층일수록 이런 경향이 강해질 것이란 전망이다.

이런 우려는 현장에서 이미 감지되고 있다. 복수의 수도권 공인중개사들은 오는 5월 9일 양도세 중과 시행 전까지
 다주택자 매물 증가가 예상되지만 시행 이후엔 매물이 급감할 것으로 전망했다. 
세 부담이 수억 원 단위로 늘어나는 만큼 매각보다 보유를 택하게 돼 
서울 주요 지역일수록 매도 물량이 급감할 것이란 분석이다.