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● 잠실5단지, 5년 만에 재건축 재개
● 신통기획 선정되면 3년 단축
● 압구정·여의도 재건축 조합 기대감 고조
● 서울 필두로 1기신도시·지방 확산 예상

2월 16일 서울시 도시계획위원회 수권소위원회에서 잠실주공5단지의 정비계획안을 심의, 통과시켰다. 이에 따라 잠실주공5단지는 2022년 말까지 교통영향평가와 서울시 건축위원회 심의를 통과하고, 2023년 말로 예정된 관리처분 인가를 마치면 본격적으로 재건축 착공을 할 수 있게 됐다.

잠실주공5단지는 1978년에 준공됐다. 1996년부터 재건축을 추진하다가 2017년 박원순 전 서울시장 당시 도시계획위원회 이후 재건축 진행이 사실상 중단됐다. 2021년 재보궐 선거 이후 오세훈 서울시장이 취임하면서 도시계획위원회를 통과해 재건축을 위한 본궤도에 오른 것이다.

잠실주공5단지의 심의 통과 이후 재건축 시장 분위기도 달라지고 있다. 규제 일변도이던 서울 재건축 시장이 활성화 가능성을 엿보였기 때문이다. 대선 과정에서 여야 주요 후보들이 문재인 정부의 재건축 규제 정책을 동시에 비판했다. 따라서 새로운 정부는 재건축 규제를 완화하는 스탠스를 취할 것으로 기대된다.

서울 송파구 잠실동 잠실주공5단지는 강남구 대치동 은마아파트와 함께 재건축 시장에서 가장 인기 있는 아파트다. 전문가들은 대체로 대선 이후 재건축 시장의 불확실성이 해소될 것으로 예상한다. 서울 재건축 시장 자체가 전환 국면을 맞은 셈이다.

서울 송파구 재건축 단지들은 이미 활발하게 움직이고 있다. 2019년 거주 세대 이주가 마무리됐지만 여러 이유로 공사가 지연된 신천동 미성·크로바아파트가 1월 사업시행변경인가를 받았다. 지하 3층~지상 35층, 13개 동, 총 1859가구로 신축된다. 올해 착공해 2025년 준공할 예정이다.

최근 공사 현장에서 삼국시대 유물이 발견된 신천동 잠실진주아파트는 3월 말이 돼야 재건축 사업의 향방이 결정될 것으로 보인다. 문화재청이 정하는 문화재 보존 방식에 따라 사업 시행이 지연될 수 있다.

송파구 가락동, 오금동 소재 노후 아파트도 대거 재건축에 나서고 있다. 오금동 가락우창아파트가 재건축을 위한 정밀안전진단에서 조건부 재건축인 D등급(43.12점)을 받았다. 안전진단은 ‘예비안전진단-정밀안전진단-적정성 검토’ 순으로 진행되는데, 정밀안전진단에서 D등급을 받으면 공공기관인 한국건설기술연구원과 국토안전관리원이 시행하는 ‘적정성 검토’로 넘어가게 된다. 이 단계까지 통과하면 최종 관문을 넘은 것이다. 1985년 준공된 가락우창아파트는 4개 동, 264가구 규모로서 현 용적률 180% 단지다.

오금동 가락상아1차아파트는 사업시행인가 단계다. 2021년 5월 건축심의를 통과했다. 1984년 준공된 가락상아1차아파트는 226가구 규모로 용적률은 194%다. 오금동 대림아파트는 2021년 11월 첫 단계인 예비안전진단을 통과했다. 1988년 준공된 대림아파트는 지상 15층, 총 749가구 규모다. 풍납동 풍납미성아파트는 2022년 1월 국토안전관리원에 안전진단 적정성 검토를 신청했다. 대선 때 여야 후보 공히 구조 안전성 비중 하향 등 재건축 규제 완화 공약을 내세웠기에 통과 기대가 높다.

잠실주공5단지의 재건축 본궤도 진입은 서울 재건축 시장의 미래를 엿보게 한다. 오세훈 시장은 주택 공급 부족 문제를 ‘신속통합기획’이라는 새로운 정비사업 모델로 해결하려고 한다. 새로운 정부도 이와 유사한 방향성을 나타내고 있다.

잠실주공5단지보다 일찍 준공된 원조 서울 랜드마크 단지들의 재건축에 대한 기대감도 높아지고 있다. 서울 3대 부촌으로 평가받던 강남구 압구정동 현대아파트, 용산구 동부이촌동 단지들, 영등포구 여의도 아파트들이 그 주인공이다.

특히 용산구 동부이촌동 한강맨션 재건축 조합은 규제 완화를 내다보고 ‘68층 아파트’ 설계를 미리 해두기도 했다. 1월 시공사로 선정된 GS건설이 최고 층수를 68층으로 한 설계안을 내놓은 것이다. 1971년 준공된 한강맨션은 현재 660가구 규모의 5층 이하 저층 단지다. GS건설의 설계안이 서울시를 통과할 경우 한강맨션은 한강변 최고층 아파트로 등극한다. 지금까지 재건축 아파트 중 최고층은 동부이촌동의 56층 래미안첼리투스다. 한강맨션이 68층으로 재건축된다면 서울의 재건축 랜드마크 단지가 바뀌는 셈이다.

3월 3일 발표된 2040서울플랜에서 35층 높이 제한을 폐지한 덕분에 압구정동, 여의도동, 동부이촌동 등 한강변 재건축 단지 아파트가 가장 큰 혜택을 볼 것으로 예상된다. 이들 한강변 재건축 단지뿐 아니라 은마아파트 등 층고 제한 때문에 재건축 사업에 어려움을 겪는 단지들이 정비계획안을 크게 수정할 가능성이 높다.

실제로 최고 50층, 혹은 70층에 육박하는 재건축 설계안을 내놓은 단지가 속속 등장하고 있다. 이미 수정 정비계획안을 제출했거나 준비 중인 단지를 중심으로 층고를 상향 조정하려는 것이다.

이런 층고 제한 폐지 수혜 단지들은 오세훈표 재건축에 기대감이 한껏 고조된 모습이다. 특히 오세훈 시장이 제안한 신속통합기획에 선정될 경우 지난한 재건축 과정을 줄일 수 있다는 점에서 관심이 집중된다. 신속통합기획에서 사업시행 및 설계자, 시공사 선정 권한은 모두 해당 주민에게 있다. 정비사업 초기 단계부터 공공이 주민(조합)을 보조하면서 통상 5년 정도 소요됐던 정비구역 지정 절차를 2년으로 단축하는 파격적 혜택을 주는 제도다.

현재 신속통합기획이 진행 중인 곳은 여의도 한양, 여의도 시범, 잠실 장미1·2·3차, 대치 미도 등 7개 단지다. 압구정2·3·5구역과 신반포2차, 서초 진흥도 올해 초 신속통합기획에 포함됐다. 대치 선경, 개포 우성·현대·경남, 여의도 삼부 등도 신속통합기획을 추진한다.

이 중에서도 이미 정비계획안을 제출한 여의도 시범아파트와 대치 미도아파트의 재건축 진행에 시장의 관심이 높다. 여의도 시범아파트는 2017년 안전진단을 통과했지만, 2018년 도시계획위원회 심의를 통과하지 못해 사업이 사실상 중단돼 있다. 대치 미도아파트는 2017년 정비구역 지정 신청서를 냈지만 반려돼 재건축 추진이 사실상 중단된 상태다. 이 두 단지는 잠실주공5단지처럼 신속통합기획의 지원을 받으면 기존 단계 통과는 물론 한강변 아파트 층수 제한 완화까지 추진할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

가장 큰 기대를 받는 곳은 강남구 압구정동 현대아파트 단지들이다. 압구정아파트지구 2구역의 경우 1월 정비계획안을 제출했다. 신현대9·11·12차(1924가구)를 포함한 이 단지는 지하철 3호선 압구정역-한강변을 잇는 입지다. 압구정2구역 재건축 조합은 정비계획안에 아파트를 최고 49층 높이로 짓는 설계안을 제출했다. 현재 압구정지구는 도시정비기본계획에 따라 용적률이 230%, 최고 층수는 35층으로 제한돼 있다.

압구정2구역의 49층 계획은 2019년 압구정3구역 이후 두 번째다. 3구역은 추진위 시절이던 2019년 1월 재건축 사업 주민설명회를 통해 주동 높이를 최고 49층으로 하는 재건축안을 공개했지만 서울시가 반대했다.

특별건축구역으로 지정되면 층수만큼은 확실히 높아질 수 있다. 특별건축구역으로 지정될 경우 건축법에 따라 아파트의 건폐율과 높이, 일조권 등의 규제가 무제한 완화될 수 있기 때문에 이전과는 다른 설계가 나올 수 있다. 50층으로 설계안이 나온 잠실주공5단지, 38층으로 재건축한 아크로리버파크(신반포1차 재건축), 반포주공1단지 등 주요 재건축 단지 역시 특별건축구역으로 지정됐다.

강남권 이외 한강변 단지들의 수혜도 예상된다. 용산구 한강변에 자리한 원효아파트지구 산호아파트 정비계획은 수변 연접 15층, 최고 35층 이하로 수립됐으나 서울시는 입지의 중요성을 고려해 단지를 특별건축구역으로 지정했다. 이 단지 역시 재건축 규제 완화 수혜 단지가 될 듯하다.

재개발 지역인 성동구 성수동 전략정비구역도 수혜를 볼 것으로 보인다. 성수전략정비구역은 박원순 시장 취임 이전의 오세훈 시장 시절 한강 르네상스 사업 일환으로 50층 계획을 수립했다. 박원순 시장 취임 이후 한강변 35층 룰이 생기면서 진도를 나가지 못했으나 이번에 35층 규제가 폐지됨으로써 고층 개발을 하려던 원안대로 추진될 가능성이 높다. 그럴 경우 강북권에서 혜택을 크게 보는 재개발 지역이 될 것이다. 이미 진도를 많이 나갔지만 같은 이유로 한남뉴타운도 수혜지가 될 것으로 보인다.
아울러 한강변은 아니지만 은마아파트 재건축 추진위원회도 2월 14일 단지를 35층으로 조성한다는 정비계획안을 서울시에 제출했다. 1979년 준공돼 올해로 43년 차를 맞은 은마아파트는 2003년 12월 추진위원회 설립, 2010년 안전진단 통과 이후 현재까지 정비계획 수립 단계에 머물고 있다. 추진위가 현재 제출한 계획서를 보면 이 단지는 재건축 후 기존 4424가구에서 5900여 가구로 가구수가 증가한다. 50층까지 재건축이 가능해지면 가구수는 기존에 계획한 규모보다 훨씬 더 늘어날 수도 있다.

오세훈표 정비사업 개선안인 신속통합기획이 성공할 수 있을까. 일단 시장 분위기는 매우 긍정적이다. 여의도의 경우 2040 서울플랜의 3대 도심 중 한 곳이라 잠실처럼 준주거지역으로 용도가 변경되면 층수 제한을 받지 않을 수 있다. 서울시의 민간 정비사업 지원 제도 신속통합기획을 신청한 여의도 시범(1584가구)과 한양(588가구)이 대표적이다. 통합 재건축을 추진하는 삼부(866가구), 목화(312가구), 화랑(160가구), 장미(196가구), 대교(576가구) 등의 단지도 종상향을 통한 층수 상향을 목표로 하고 있다. 여의도 재건축 대상 단지 모두가 수혜 아파트다.

결국 ‘오세훈표 재건축 2호’는 신속통합기획으로 신청한 단지들을 포함해 지금까지 언급한 지역에서 나올 가능성이 매우 높다. 어떤 아파트가 선정되던 그것은 두 번째 신속통합기획 아파트일 뿐이다. 새로운 정부와 새로운 서울시에서 계속 재건축을 추진할 것이고, 성공사례 단지가 한 단지 이상 추가될 때마다 속도가 붙을 수밖에 없다.

강남권(강남구, 서초구, 송파구, 강동구) 재건축 단지들에 이어 양천구 목동 신시가지 14개 단지 아파트, 노원구 재건축 아파트(상계동, 중계동, 하계동, 월계동), 광진구 광장동 아파트들이 연이어서 본격적으로 재건축 추진에 나설 것이다. 이 단계까지 오면 1980년대 준공 아파트가 거의 모두 재건축 대상 범위가 된다. 1980년대 준공한 서울 아파트 단지들이 재건축 단계에 들어서면 1기 신도시를 비롯한 경기도권 아파트들이 그 뒤를 이을 것으로 전망된다.

새 정부에서 재건축 진행이 이전 정부보다 활발해질 것은 자명하다. 도심권에 새 아파트를 공급할 방안은 정비사업밖에 없기 때문이다. 따라서 향후 주택 매입을 고려한다면 재건축 가능성이 낮은 아파트를 선택하기보다는 정부와 지자체의 재건축 추진 조건에 부합하는 단지를 선택하는 것도 방법이 될 듯하다. 서울뿐 아니라 수도권, 나아가 지방 도시에서도 마찬가지일 것이다. 수요자들은 5월 출범할 새로운 정부와 6월 이후 변경될 지자체의 정비사업 정책을 잘 살펴볼 필요가 있다.

김학렬 스마트튜브 소장