전세보증보험에서 집주인은 채무자에 해당하므로 집주인이 변경된다는 것은 
보증보험에서 채무자가 변경되는 것이므로 허용 여부가 문제 될 수 있습니다. 
변경된 집주인은 기존 집주인이 가졌던 임대인의 지위를 승계합니다 
(주택임대차보호법 제3조 제4항). 
기존 집주인의 전세금반환채무는 변경된 집주인에게 이전됩니다

HUG 전세보증보험 임대인 변경 가능할까?
집주인 변경이란 세입자가 입주한 주택이 매매 등을 이유로 주택의 소유자(집주인)가 
변경되는 것을 의미합니다. 
그런데, 전세보증보험에서 집주인은 채무자에 해당하므로 집주인이 변경된다는 것은
 보증보험에서 채무자가 변경되는 것이므로 허용 여부가 문제될 수 있습니다.\
주택임대차보호법
제3조(대항력 등) 
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 
포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. 

대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결
주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라고 한다) 제3조 제4항은 주택의 
인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은
 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다. 
이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 
그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 
권리·의무 일체를 그대로 승계한다. 
그 결과 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고,
 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 
임대차보증금 반환채무를 면하게 된다.

세입자가 보호 받는 3가지

주택임대차보호법에 따라 변경된 집주인이 임대인의 지위를 법률상 
당연히 승계하게 되면 세입자는 아래의 3가지를 보장 받게 됩니다.

임대차계약서를 새로이 체결할 필요가 없음
종전 임대차계약서에 받은 확정일자가 유지되어 우선변제권 순위가 유지됨
세입자가 임대인이 변경되기 전에 대항력과 우선변제권을 취득했다면
 이러한 강력한 권리를 변경된 임대인에게도 주장할 수 있음
세입자는 임대인 변경에 이의제기를 할 수 있음
세입자 보호를 위해 변경된 집주인이 임대인의 지위를 당연 승계하게 되지만, 
세입자가 이러한 지위 승계를 원하지 않는다면 세입자는 임대차계약을 해지할 수 있고,
 임대차계약을 해지하면서 변경된 집주인이 아니라 기존 집주인에게 전세금 반환을 청구할 수 있습니다.

대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결
임차인의 보호를 위한 주택임대차법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의
 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 
상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 
벗어날 수 있고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한
 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.

임차인의 이의제기에 따라 HUG의 구상금 채무자가 달라짐

변경된 집주인이 임대인의 지위를 법률상 승계하는 경우, HUG는 추후 보증사고 발생시 변경된 임대인에게 구상금 청구를 해야 합니다. 그러나, 임차인의 집주인 변경에 대하여 이의를 제기할 경우 임대인의 지위가 승계되지 않으므로, HUG는 추후 보증사고 발생시 종전 임대인에게 구상금 청구를 해야 합니다.

세입자는 HUG에 임대인 변경을 신청해야 함
변경된 집주인이 임대인의 지위를 법률상 당연 승계하지만 임차인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 임대인의 지위가 승계되지 않습니다. 즉, HUG 등 보증기관은 세입자의 이의 제기 여부에 따라 누구에게 구상금을 청구해야 할지 불안한 지위에 놓이게 됩니다. 따라서 임차인에게는 임대인 변경시 통지의무가 있고, 임대인 변경에 이의제기를 하지 않기로 마음 먹었다면 HUG에 임대인 변경 신청을 해야 합니다.


(1) 임차인은 전세보증보험을 가입한 위탁 은행이나 주택도시보증공사의 관할 지사에 임대인 변경을 신청해야 하며, 아래의 서류를 준비해야 합니다.

보증조건 변경신청서
가입자(임차인)의 신분증
제출 서류
전세목적물의 부동산등기부등본
새로운 임대인의 인적사항을 확인할 수 있는 서류(전세목적물이 매매된 계약서 사본 등)
(2) HUG는 임대인 변경 신청이 있으면 추후 확실한 구상을 위해 새로운 임대인에게 채권양도를 통지해야 합니다.


새로운 전세계약서를 작성하지 말 것
만약 전세계약 기간 중에 집주인이 변경된 후 임차인과 변경된 임대인 간에 새로운 전세계약서를 체결하게 되면, 기존 전세계약서의 효력이 소멸하게 됩니다. 그런데, 변경된 집주인이 임대인의 지위를 승계하는 것은 기존 계약서를 전제로 하는 것이므로 새로운 전세계약서로는 기존에 가입해 둔 전세보증보험의 보호를 받을 수 없습니다.

즉, 변경된 집주인의 요구로 새로운 전세계약서를 작성하게 되면, 새로운 전세계약서는 보증보험 가입시 제출된 계약서도 아니고, 변경된 집주인이 새로운 전세계약서에 특약으로 기존 임대인의 지위를 승계한다고 동의하지 않는 이상 HUG 등 보증기관은 전세보증보험 지급을 거절하게 됩니다.

새로운 전세계약서가 예외적으로 보호를 받는 경우

다만, 새로운 전세계약서가 단순히 임대인만 변경하면서 기존 계약서와 동일성을 유지하고, 변경된 임대인이 기존 임대인의 지위를 승계한다는 특약이 있다면 새로운 전세계약서로도 전세보증보험의 보호를 받을 수 있습니다(물론 세입자는 임대인 변경 신청을 해야 합니다).

변경된 집주인이 새로운 전세계약서 작성을 요구하는 경우
만약 새로운 집주인이 전세계약서 변경을 요구한다면, (1) 법률상 임대인 지위 승계를 이유로 거절하거나 (2) 변경된 전세계약서에 특약을 추가하거나 (3) HUG에게 임대인 변경을 알리고(임대인 변경 신청), 새로운 전세계약서 체결에 관한 HUG의 동의를 받은 후 체결하셔야 합니다(사실상 전세보증보험 새로 가입하는 결과).

세입자가 임대인 변경을 몰랐던 경우

만약 집주인이 세입자에게 알리지 않고 전세집을 매매하여 임차인이 임대인 변경 사실을 몰랐다면, 즉, 세입자가 임대인 변경 사실을 과실 없이 몰라서 임대인 변경을 신청하지 못했다면, 주택임대차보호법상 변경된 임대인은 기존 임대인의 지위를 승계하므로 세입자가 전세보증보험으로부터 보호를 받는데 문제는 없을 것으로 보입니다.

전세보증보험이 변경된다는 것은 보증의 대상이 되는 임대차계약의 주요 내용이 변경되는 것입니다.

전세계약은 당사자(임대인, 임차인), 임대차목적물, 전세금, 계약기간으로 구성되어 있습니다. 당사자가 변경되거나 전세금이 변경되거나 계약기간이 변경되면, 세입자는 그 변경된 전세계약으로부터 보호 받기 위해 전세보증보험의 변경을 신청해야 합니다.

당사자 변경
전세보증보험 중 당사자 변경에는 (1) 해당 주택이 매매되어 임대인(집주인)이 변경되는 것, (2) 임차인이 다른 가족으로 임차인 명의를 변경하는 것, (3) 임차인이 세대주에

계약기간 중도해지(아래 링크 참조 바람)

전세보증보험 집주인 바뀌면 대처법은?(+집주인 변경, 임대인 변경) - 우리집 변호사

https://www.mylawstory.com/16577/\

대차 보증금 변경

전세보증보험 중 임대차보증금 변경에는 전세보증금이 증액되거나 감액되는 것이 있는데, 계약기간 중 전세금을 변경하는 것이 아니라 보통 임대차계약 기간을 연장하면서 전세금을 증액하거나 감액하게 됩니다. 전세계약을 연장 및 전세금 증감에 따라 전세보증보험의 변경 방법, 조건, 서류 등은 아래를 참고하세요.

임대차 목적물 변경

임대차 목적물이란 세입자가 거주하는 전셋집을 말하는데, 임대차계약에서 임대차 목적물이 변경되면 종전의 전세보증보험을 변경하겠다고 신청하는 것이 아니라 보증서를 새로 신청하여 발급 받아야 합니다.

새로운 임대차계약서 체결

예를 들어 당사자도 동일하고, 임대차 목적물도 동일하지만 전세금의 증액, 계약 내용의 변경 등을 이유로 전세계약서를 새로 체결하고 확정일자도 다시 받았다면, 이는 종전 전세보증보험으로 보호 받을 수 없습니다. 따라서 전세보증보험을 변경하는 것이 신규로 신청하여 발급 받아야 합니다.

다만, 전세계약서에 받아둔 확정일자는 우선변제권의 우열을 가르는 중요한 기준이 되므로 가능한 전세계약서를 새로 작성하거나 확정일자를 새로 받는 것은 조심해야 합니다. 이와 관련하여 전세금을 증액하는 경우 증액 계약서에 확정일자를 어떻게 받을 것인지, 전세금 증액으로 전세보증보험 갱신이 거절되는지 여부는 아래를 참고해주세요.

• 전세 증액 계약서와 확정일자
• 전세보증보험 연장 거절

전세보증보험 임차인 변경

전세보증보험은 임차인이 신청할 수 있고 임차인은 전세보증금 반환 채권의 양도인이므로 전세보증보험의 핵심 요소입니다. 따라서 전세보증보험에서 임차인이 변경되는 것은 허용되지 않고 새로 신청하여 발급 받아야 합니다. 물론 임대차계약서도 새로운 임차인으로 다시 작성해야 하겠죠.

• 예를 들어 아내가 임차인이 되어 전세계약을 하고 전세보증보험을 가입하였다면, 이미 가입한 보증보험의 임차인을 남편으로 변경하는 것은 불가능하며, 남편을 임차인으로 변경하여 임대차계약서도 새로 체결하고, 보증보험도 새로 신청해서 발급 받아야 합니다.

전세보증보험 세대주 변경

임차인이 세대주에서 세대원으로 변경된 경우

전세보증보험과 함께 대출 받는 버팀목전세대출 등은 임차인이 세대주여야 대출 신청이 가능합니다. 따라서 세대주였을 때 전세대출 및 전세보증보험을 받았다가 결혼하여 세대주에서 세대원으로 변경된 경우, 대출자격과 전세보증보험에 문제가 없을까요?

세대주만 대출 신청이 가능한 버티목전세대출 등은 세대원 중 배우자도 세대주로 간주되므로 세대주였다가 결혼하여 세대원이 된다고 하더라도 대출 자격 유지에 문제가 없습니다. 또한, 전세보증보험은 세대주일 것을 요구하고 있지 않으므로 임차인 변경이 없다면 임차인이 세대주에서 세대원으로 변경된다고 해서 문제될 것은 없다고 보입니다.

임차인이 세대원에서 세대주로 변경 가능할까?

전세보증보험에서 임차인을 변경할 수는 없지만 임차인의 지위를 세대원에서 세대주로 변경하는 것은 가능합니다. 즉, 임차인이 이사를 가지 않고 그대로 거주하면서(주소 변경 없이) 세대주로 지위만 변경하는 것이므로 주민등록 전입신고가 아니라 주민등록 정정신고를 해야 하며, 이 주민등록 정정신고는 정부24 또는 관할 주민센터에서 가능합니다.

○ 법률사무소 솔루션에 전화하여 상담예약
 - ​상담문의 전화 : 02-956-4714​
[출처] 문석주변호사 상담방법 (문의 02-956-4714)|작성자 부동산변호사문석주
확정일자와 전입신고로도 변제권이 행사되지만, 이는 소액보증금의 범위에 해당되었을 때의 경우입니다.
소액보증금의 범위에 초과되는 경우, 전세권설정을 통해  변제를 보장받아야 합니다. (민법)
위의 링크에서 임대차보호법에 대해 보시면 이해하기 쉬울 거에요!
이제 확정일자와 전세권설정의 차이에 대해 짚어볼게요.


확정일자와 전세권설정의 차이
전세권 설정이란? /전세권설정과 확정일자의 차이점 / 전세권설정 필요서류와 비용 확인
프로필
정우
2018. 1. 25. 16:44
 이웃추가본문 기타 기능
[ 전세권 설정이란? /전세권설정과 확정일자의 차이점 / 전세권설정 필요서류와 비용 확인 ]

안녕하세요. 정우입니다 -!
대항력과 변제권. 임차인의 권리를 지키는 확정일자와 전입신고의 필요성에 대하여 이전 포스팅에서 설명드렸었는데요.
확정일자와 전입신고와는 또 다른 전세권설정 등기에 대해 설명해드리려고 합니다 ~
(확정일자와 전입신고는 아래 포스팅에서 확인해주세요. ^^)


주택임대차보호법 임대차권리 핵심 3가지 (대항력, 우선변제권, 최우선변제권)
안녕하세요~ 정우입니다. 현재 주택보급률은 100%를 넘어가지만 실제 자가 보유율은 50% 남짓이라고 해요. ...
blog.naver.com

우선 전세권설정이 무엇인가 부터 알아야겠죠.

전세권설정이란 ?

임대인과 임차인이 임대차 계약에서 당사자 간 합의에 따라 전세권을 설정하기로 계약을 체결하는 것.
반드시 등기를 해야만 효력이 발생하며 임차인과 임대인이 모두 동의해야만 전세권을 설정할 수 있습니다.
전세권설정은 임차인의 입장에서 '확정일자'와 '입주 및 전입신고'의 요건을 갖춘 것과 비슷한 효력을 가집니다.
확정일자와 전입신고로도 변제권이 행사되지만, 이는 소액보증금의 범위에 해당되었을 때의 경우입니다. (임대차보호법)
소액보증금의 범위에 초과되는 경우, 전세권설정을 통해  변제를 보장받아야 합니다. (민법)
위의 링크에서 임대차보호법에 대해 보시면 이해하기 쉬울 거에요!
이제 확정일자와 전세권설정의 차이에 대해 짚어볼게요.
확정일자와 전세권설정의 차이


표로 핵심 내용을 정리했으니 참고하시고 아래의 상세 내용도 읽어봐주세요. ^^

1. 확정일자는 주택임대차보호법상의 보호를 받으려면 날짜를 받는 것 외에 전입신고와 실제 거주까지 갖춰야하지만,
전세권은 등기만 설정해 두는 것만으로 당연히 순위를 보호받습니다.

2. 확정일자는 임대인의 동의없이 임대차계약서 원본를 지참하여 세무서에서 받을 수 있으나,
전세권설정은 임대인의 동의가 필요하며 등기 업무를 봐야하기 때문에 법무사에 의뢰하는 경우가 많습니다. 

3. 전세권설정 등기를 하면 해당 임차인은 임대인의 동의없이 자신이 임차한 전세권을 양도하거나 전전세도 할 수 있게됩니다.
하지만 단순히 확정일자만 받은 경우에는 임차인 임의로 양도나 전전세를 할수 없고 반드시 임대인의 동의를 얻어야 합니다. 

4. 계약기간이 끝났는데도 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우,
확정일자로 변제권을 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송 등을 제기해 승소판결을 받아 강제집행을 신청해야 하지만,
전세권 설정 등기를 한 임차인은 판결절차 없이도 *임의 경매를 신청할 수 있습니다.
*임의경매 - 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말한다. 채무자가 채무를 임의로 이행하지 않을 때 근저당권 또는 전세권 등의 담보권을 가진 채권자가
담보권을 행사하여 담보의 목적물을 경매로 매각한 다음 그 매각대금에서 다른 채권자 보다 먼저 채권을 회수하는 강제집행 절차이다.

전세권설정 등기 비용과 필요서류

마지막으로 전세권설정의 등기 비용과 필요서류에 대해 정리하겠습니다!

전세권설정 등기비용은 전세금의 0.24%입니다.
전세권설정은 임대인의 동의가 있어야하기 때문에 임대인 필요서류와 임차인 필요서류를 지참해 함께 방문하여야 하며,임차인만 방문해 등기를 설정할 경우, 임대인의 위임장이 필요합니다.
법무사에게 의뢰할 경우, 임차인은 주민등록등본과 전세계약서만 있으면 된답니다.

간혹 임대인이 사정상 주소지를 잠시 옮겨달라고 하는 경우가 발생하는데
전세권설정이 되어있는 경우엔 상관없지만, 확정일자의 경우에는 주민등록지를 다른 곳으로 옮기게 되면
확정일자로 갖게된 대항력을 잃게되니 주의하셔야 합니다.
꼼꼼히 확인하여 임차인의 권리를 지키세요. ^^

[땅집고] Y자 형태로 건설 예정인 위례과천선 예상 노선도. /국토교통부

[땅집고] 과거 수도권 2기 신도시인 위례신도시의 교통 편의를 높이기 위해 등장했던 ‘위례과천선’ 노선이 공개됐다. 하지만 당초 목표와는 달리 노선이 정작 위례신도시 핵심 지역은 하나도 지나지 않는 것으로 확인돼 위례 주민들 반발이 예상된다.

관련기사: "위례과천선 아닌 과천~압구정직결 '과압선'?"…괴문건 떠돌아

국토교통부는 지난 2월 27일 ‘위례~과천 광역철도 민간투자사업 전략 및 환경영향평가 항목 등 결정 내용’ 문서에서 위례과천선의 대략적인 노선도를 공개했다.

문서에 따르면 위례과천선은 총 28.25km 길이로 16개 정거장으로 구성한다. 착공 후 공사 시간은 72개월이 소요될 예정이다. 총 사업비는 3조1800억원 정도며 사업자는 민간제안자인 위례과천광역철도주식회사(가칭)다.

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위례과천선은 2008년 위례신도시 개발계획 광역교통 개선 대책으로 첫 등장했다. 당초 수도권 남부지역인 위례신도시에서 서울 송파구 법조타운과 서초구 양재시민의숲을 거쳐 과천시 정부과천청사역까지 동서로 연결하는 형태로 고안됐다.

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하지만 이번 문건에 따르면 위례과천선은 크게 3개 노선으로 구성하는 ‘Y’자 형태인 것으로 확인됐다. 서쪽에서부터 과천 정부청사~양재 시민의숲 구간인 A라인, 양재 시민의숲~압구정 구간인 B라인, 양재~송파 법조타운 구간인 C라인이다.

문제는 위례과천선이 명칭과는 달리 위례신도시 교통 편의를 크게 높이는 형태가 아니라는 점이다. 노선 중 위례신도시와 관련 있는 C라인을 보면 종착구간이 행정구역상 서울 송파구인 지하철 8호선 장지역·복정역과 문정역 부근에 그친다. 8호선 역들은 모두 위례신도시 구역 중 서쪽 끝자락에만 몰려 있다. 향후 위례신도시 주민들이 위례과천선 정차역까지 가려면 걸어서 가기는 불편하고, 사실상 버스나 앞으로 개통할 트램 등 다른 교통망을 이용한 뒤 환승해야 하는 셈이다.

이 때문에 노선도를 확인한 주민들 사이에선 “위례는 아예 지나지도 않는데, 왜 위례과천선이라고 부르는지 모르겠다”, “위례과천선이 아니라 ‘강남과천선’이나 ‘송파과천선’으로 바꿔야하는 것 아니냐”는 등 볼멘소리가 나온다. 그럼에도 위례과천선이 압구정·양재 등 서울 강남권 핵심 지역을 지난다는 점에서는 긍정적이라는 반응도 있다.

[땅집고] 위례과천선 A구간과 C구간에 대한 3가지 대안 및 장단점 정리. /국토교통부

국토교통부는 위례과천선을 크게 ‘Y’자 형태로 건설하는 형태에 대해서는 결론을 냈지만, 세부적으로는 A구간(과천~양재)과 C구간(양재~송파)에 대한 대안을 3가지 제시했다.

먼저 1안은 A구간에선 공공주택지구인 과천지구와 주암지구를 거치고, C구간에선 개포공원~수서역 구간을 기존 도로 하부를 통과하는 방식으로 건설하는 방법이다. 이어 2안은 A구간에선 주암지구와 기존 4호선 경마공원역을 경유하고, C구간에선 대모산 주변 산림구간 하부를 통과하는 식이다. 마지막 3안으로는 앞서 2안과 A구간 건설 방식은 같고, C구간에선 기존 주거지역인 한솔마을과 수서동익 하부를 통과하는 방안이 제시됐다.

세 가지 방안 중 국토교통부는 1안으로 건설하는 것이 가장 타당하다고 판단하고 있다. A구간에선 과천·주암지구를 지나면서 향후 교통량 수용에 더 유리할 것으로 보이고, B구간에선 대모산 산림과 기존 주거지를 피할 수 있는 데다 3호선과 수인분당선, GTX-A노선이 지나는 수서역 환승시설을 설치하는 경우 환승 거리를 최소화할 수 있기 때문이다.

앞으로 국토교통부는 올해 안에 위례과천선 환경영향평가를 마치고, 하반기 중에는 제 3자 제안 공고를 게시할 방침이다. 사업자 선정 후에는 협상을 거쳐 2026년 말 착공한 뒤 2031년 개통이 목표다. /leejin0506@chosun.com

이런 세금이 예상됩니다. 양도소득세 다주택자 중과, 
국토보유세, 재초환, 횡재세, 금투세, 가상자산 과세제도가 신설됨.

고가주택에 대한 양도소득세./종부세. /초과이익 환수제의 변화 예상.
종부세의 경우 윤정부들어서  95%~100%로 넘어가려는 순간 정권이 교체되어 
60%로 다운되어 있다.
유예기간이 지나는 순간.-
 (95%에서 60%로 다운된상황이 5월9일 이후 바로 원상복귀된다)
양도소득세  중과 유예기간이 (2025.5.9) 지나면 별도의 입법없이 바로 환원된다.


재건축에 있어서  초과 이익환수제 조합원당 8000 만원이상 이익을 남길때
2주택자는 20%할증  3주택자는 30%할증 되어  
시세차익이  5억원일경우 2주택자는 3억5천 8백의 세금부담,3주택자의경우 4억 1천 2백의 세금을 부담

10억이면2주택자의경우 - 세금이 7억 1천 5백 만원.
3주택자의 경우 -    8억2천 5백만원(82.5%) 을 내야 한다

국토 보유세신설( 토지보유자에게 일괄적으로 부담금신설)
토지전체에 대해 일정비율 세금 부과

재초환 폐지 무산. 재건축초과이익 환수제.
다시 시작된가능성이 높다.

종부세의경우 공정시장가액이 다시 95%로 환원된다.
부동산투기를 막기위해 교정과세를 신설한다고 공약.