sancholong

"돈 있는 사람만 청약" vs "실거주자 위한 정책".. '

전월세금지법' 논란 [어떻게 생각하십니까]

나진희 입력 2021. 02. 19. 21:33 댓글 1개

사진=뉴스1

19일부터 분양가상한제 적용 아파트 입주자에게 수년간 실거주를 의무화하는 이른바 ‘전월세 금지법’이 시행된다. 이 때문에 시장에 새집 전세 매물이 사라져 전세난이 격화하고 서민들의 내 집 마련은 더 힘들어질 수 있다는 우려가 크다. 그러나 국토교통부는 해당 법안이 전세시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 내다봤다.

◆결국 ‘현금 부자’만 청약 가능?… “‘실거주 안 하면 투기세력’ 프레임”

‘주택법 시행령’ 개정안은 시세보다 저렴한 분양가상한제 적용주택에 대한 투기 수요의 진입을 막기 위해 최대 5년의 실거주 의무를 지우는 내용을 골자로 한다. 시장에서 해당 법령을 ‘전월세 금지법’이라 부르는 이유다. 공공택지 아파트의 경우 분양가가 인근 지역 주택매매가격의 80~100%일 땐 실거주 의무 기간을 3년, 80% 미만은 5년을 부과한다. 민간택지는 인근지역 주택매매가격의 80~100%는 2년, 80% 미만은 3년이다. 이를 위반할 경우 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 과태료를 물린다.

통상 시장에선 새 아파트가 들어서면 전월세 공급이 늘어나 임대차 시장이 안정되는 효과가 있었다. 그런데 실거주 의무 규정으로 수년간 전월세 매물이 묶이게 돼 전세난이 심화하는 것 아니냐는 걱정이 나온다. 수요가 몰리는 지역에 전월세 공급이 지금보다 더 묶일 경우 주변 지역으로까지 가격 상승 여파가 미칠 수 있다는 지적이다.

‘현금 부자’만 청약으로 새 아파트를 살 수 있게 됐다는 불만도 제기된다.

사진=뉴스1

실거주하고 싶어도 대출 등이 막혀 현금 확보가 어려운 서민들이 2년간 전세를 주며 자금 마련을 하던 기존 방법이 더 이상 통하지 않기 때문이다. 또 공시지가 인상 등으로 이른바 ‘로또 청약’도 옛말이란 말이 나오는 상황에서 투기세력 차단을 위해 실거주 의무를 지우는 게 실효성이 있는지에 대해 회의적인 목소리도 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “최근 고분양가관리지역의 분양가를 인근 시세의 90%까지 높이겠다는 이야기가 나옴에 따라 ‘로또 아파트’ 시세차익 문제가 기존보다 ‘덜’ 심각해진 부분이 있다”며 “전월세 금지법에 대해 결국 ‘돈 없으면 청약도 하지 말란 거냐’는 비판이 나오는 이유”라고 지적했다. 이어 “결과적으로 현금 부족한 서민들이 빠지게 돼 청약 경쟁률이 조금이라도 줄어들겠지만 그러한 감소가 유의미한 것인지 모르겠다”며 “이번 규제의 포인트는 ‘실거주하지 않으면 투기세력’이라는 프레임이 적용된 것 아닌가 하는 의구심이 든다”고 덧붙였다.

◆국토부 “공공임대 등 공급돼 전세시장 영향 크지 않아”

반면 국토부는 전월세 금지법이 실거주자를 위한 정책이며 전세시장에 미치는 영향도 크지 않을 것이라는 입장이다. 국토부는 지난 17일 배포한 보도설명자료에서 “실거주자에게 저렴한 주택을 공급한다는 분양가 상한제의 제도적 취지를 감안할 때 거주 의무 도입이 필요하다”고 강조했다.

변창흠 국토교통부 장관. 뉴스1

국토부는 “거주의무는 19일 이후 입주자 모집 신청분부터 적용돼 건설 기간 고려 시 실제 입주 시기는 2024~2025년경”이라며 “그 시점에는 이번 ‘2·4 공급대책’ 등 그간의 공급대책의 효과가 본격화된다”고 설명했다. 국토부는 장기공공임대 등의 재고를 약 240만 가구로 예측하며 “장단기 전세시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보인다”고 내다봤다.

그러나 앞서 국토부의 호언장담과 달리 계약갱신청구권 등을 포함한 한 새 임대차법 도입 이후 전세난이 심화한 바 있다. ‘전월세 금지법’ 또한 전철을 밟을 수 있다는 지적이다. 국토부는 지난해 8월 설명자료를 통해 “계약갱신청구권제 시행과 실거주 요건 확대로 전세주택 공급이 줄 것이라는 주장이 있다”면서 “집주인이 실거주를 목적으로 해당 주택에 입주하면 기존에 거주하던 주택은 다른 임차인에게 임대되므로 전세주택 총량에는 변함이 없다”고 강조했다. 지금과 마찬가지로 앞으로 추가될 공급 물량 때문에 전세난이 심화하지 않을 것이라고도 했다.

하지만 새 임대차법이 시행된 지난해 7월 말 이후 수도권 전셋값이 폭등했고 그마저도 매물이 없어 ‘전세의 월세화’ 경향이 가속됨에 따라 법 시행 7개월 만에 국토부가 전세난에 임대차법의 영향이 있음을 공식 인정하기도 했다. 이 연구원은 “실거주 의무에 따라 결국 신축 아파트가 지어져도 임대시장 물량 증가는 없다는 소리”라며 현시점의 전세난 해소가 요원할 수 있다고 꼬집었다.

나진희 기자 najin@segye.com

국회예산정책처 전망
세수 줄고 지출 크게 늘어
채무 8년마다 2배씩 증가
GDP대비 52%서 76%로

◆ 적자재정 늪 빠진 한국 ◆

정부의 부채가 급격히 늘면서 2030년에는 2000조원을 넘어설 것이란 전망이 나왔다. 경제활동 인구 감소 등으로 세수가 줄어드는 상황에서 복지 확대 등 지출이 늘어나면 적자국채 발행을 늘릴 수밖에 없다. 이처럼 재정 지출은 늘고, 세수는 줄면 국가재정 그래프가 '악어 입'과 같이 벌어지는 상황이 도래할 것으로 우려된다.

9일 유경준 국민의힘 의원실을 통해 입수한 국회예산정책처(예정처)의 향후 10년 재정전망 자료에 따르면 한국 국가채무 규모는 2022년 1000조원을 넘어선 이후 2030년 2058조2000억원으로 8년 만에 두 배로 껑충 뛸 것으로 예상된다. 국가채무(D1)는 중앙정부 국가채무와 지방정부 순채무를 합한 수치다.

국가채무는 2014년 533조2000억원에서 2022년 1085조3000억원으로 8년 만에 약 550조원이 증가할 전망이다. 8년 뒤인 2030년에는 약 1000조원이 더 늘어나 2000조원을 돌파할 것이란 예상이다. 같은 기간에 나랏빚 증가 규모는 두 배로 뛰어 국가채무 증가 속도가 더욱 빨라지게 되는 것이다. 국내총생산(GDP) 대비 국가채무 비율은 2022년 52%에서 2025년 61.7%, 2030년 75.5%로 급격히 높아지게 된다.

이 자료는 유경준 의원실 요청에 따라 예정처가 지난해 9월 발표한 장기재정전망에서 2020~2030년 약 10년간을 발췌해 제공한 것이다. 중기재정전망에 맞춰 물가상승률을 감안한 명목가격을 적용했다. 명목치는 국내총생산(GDP) 대비 국가채무비율을 계산할 때 사용하는 수치로, 예정처가 실질적인 국가채무 증가 추세를 가늠해볼 수 있는 명목치로 2030년까지의 재정전망 자료를 공개한 것은 처음이다.

예정처는 국회의 예·결산 심의를 지원하는 기관으로 예정처의 재정 전망은 국회 예·결산 심의 핵심 자료로 활용된다. 기획재정부에 따르면 지난해 정부의 총수입은 1~11월 누적 기준 437조8000억원에 그친 반면 코로나19로 재정 지출을 대폭 늘리면서 총지출은 501조1000억원으로 불어났다. 이 때문에 지난해 11월까지 재정적자는 98조3000억원으로 전년(54조4000억원)보다 두 배 가까이 확대됐다. 향후 이런 추세가 이어질 것이란 점을 감안하면 예정처의 재정전망이 현실화될 가능성이 높다.

[전경운 기자]

세수 7.9조 주는데 지출 58조 늘어…'악어입' 재정 불안불안

사상 첫 2년연속 세수펑크

외환위기때보다 더 줄어
세수 감소폭도 사상 최대
코로나에 기업경기 직격탄
법인세에서만 16.7조 줄어

부동산·주식시장 활황으로
양도세·거래세는 10조 늘어

올해도 잇단 돈풀기정책에
나라재정 먹구름 짙어질듯

코로나19 여파와 경기 위축으로 지난해 국세 수입이 전년보다 크게 줄며 사상 처음으로 2년 연속 감소를 기록했다. 당초 정부가 목표했던 국세 수입보다도 6조5000억원이 덜 걷힌 '세수 펑크'다. 반면 정부 총지출은 전년 같은 기간보다 57조8000억원이나 늘었다. 지난주 안일환 기획재정부 2차관이 1990년대 일본에서 세수는 급감한 반면, 재정 지출은 급증한 위기를 '악어 입'에 빗대 경고했다. 우리나라도 마찬가지 상황이 벌어지는데 정치권에선 전 국민 재난지원금 등 돈 쓸 궁리만 하고 있어 나라 재정에 먹구름이 짙어졌다.

정부는 9일 이 같은 내용의 '2020년 회계연도 총세입·총세출 실적을 확정했다. 2020년 국세수입은 285조5000억원으로 2020년 본예산에서 전망한 292조원에 6조5000억원 미달했다. 전년 대비로는 7조9000억원이나 감소했다. 2019년 세수도 전년보다 1161억원 줄었다. 국세수입은 통상 정부 총세입의 70%를 차지하는데 2년 연속 세수가 감소한 것은 이번이 처음이다.

특히 지난해는 세수 감소폭이 역대 최대다. 국세는 IMF 외환위기 때인 1998년에 전년보다 2조1400억원 감소했다. 금융위기 때인 2009년과 유로존 재정위기 때인 2013년에도 전년보다 각각 2조7653억원, 1조1084억원만 줄었다. 세목별로 보면 작년 법인세(55조5000억원)가 전년보다 16조7000억원 줄어 직격탄을 맞았다. 부가가치세(-5조9000억원) 관세(-8000억원) 교통세(-6000억원) 등도 줄었다. 부동산 거래량 증가, 상용근로자 수 증가 등의 영향으로 소득세는 전년보다 9조5000억원 늘었으며 종합부동산세도 9293억원 늘었다. 또 작년 주식시장 활황과 동학개미들의 거래 증가로 증권거래세는 지난해 8조7587억원에 달해 전년 대비 4조2854억원 늘어났다.

문제는 경기와 직결된 법인세와 종합소득세 등이다. 기재부는 "코로나19 등에 따른 법인실적 부진으로 법인세가 감소했고, 경제활동 위축에 따라 관세와 주세까지 줄었다"고 말했다.

법인세는 주로 3월과 8월에 많이 들어오는데 작년에는 3월 징수 때 전년도 기업 부진 영향이 컸고, 8월에는 코로나19에 따른 경영활동 부진 영향이 복합적으로 작용한 것으로 나타났다. 올해 법인세 전망도 먹구름이다. 코로나19 방역을 위한 사회적 거리 두기가 이어지면서 생산, 소비 등 경제활동이 위축되며 세수 여건이 점점 더 악화되고 있기 때문이다. 특히 자영업자 소득 등에 부과되는 종합소득세는 작년 16조730억원에 달해 예산안(16조9562억원) 대비 8832억원 결손이 났는데 올해는 더 심각할 가능성이 있다.

반면 지난해 1~11월 정부 총지출은 501조1000억원으로 전년 동기 대비 57조8000억원 늘었다. 들어오는 돈은 줄고 나가는 돈은 늘어나다 보니 재정 펑크는 불가피하다. 지난해 1~11월 기준 정부의 총수입에서 총지출을 뺀 통합재정수지 적자는 63조3000억원으로 전년 동기 대비 55조4000억원 확대됐다. 국민연금 등 사회보장성 기금을 제외한 정부의 실질적 재정 상태를 보여주는 관리재정수지 적자도 98조3000억원에 달해 적자 규모가 지난해보다 52조7000억원 불어났다.

작년 한 해에만 네 차례 추경을 거듭한 탓에 중앙정부 국가채무는 지난해 11월 말 기준 826조2000억원을 기록했다. 2019년 말 699조원 대비 127조2000억원이 늘었다. 2016년부터 2019년까지 3년간 늘어난 중앙정부 국가채무(107조1000억원)보다 지난 한 해 늘어난 국가채무 규모가 더 큰 것이다.

지난해 자산 시장에 버블 논란이 일어난 것이 정부 세수 측면에서는 오히려 다행이었다. 지난해 양도세와 증권거래세만으로 10조원 이상의 세수 증대 효과가 있었기 때문이다. 문제는 자산 가격이 하락하면 이 세수가 급감할 수 있다는 점이다. 올해 자산 시장이 지난해보다 위축된다면 세수 감소가 불가피하다.

박형수 전 조세재정연구원장은 "재정적자가 100조원씩 늘어나는 원인은 코로나19로 인한 일시적 이유도 있지만 항구적으로 지출이 늘어나는 부분이 더 크다"며 "항구적 지출 증가에 대해 더 면밀하게 따져보고 재원 마련에 대한 논의도 반드시 병행돼야 한다"고 설명했다.

[이지용 기자 / 전경운 기자]

ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지

매일경제 주요 뉴스

해당 언론사로 연결됩니다.

"규제 정책 타이밍 못 맞춰 두더지 잡기식"

● 규제 일변도에서 공급과 투트랙으로 패러다임 바꿔야
● 정부 36곳 조정대상 발표는 ‘언 발에 오줌 누기’
● 이명박 정부에서 시행된 반값아파트법 발의 예정
● 시세차익 없는 고밀도 개발 필요
● 주택 가격 절반은 거품일 수도
● 서울시장 선거 최대 이슈는 부동산

노웅래 더불어민주당 최고위원은 부동산 정책과 관련해 쓴소리를 아끼지 않는 여권 인사다. [조영철 기자]

문재인 대통령이 1월 11일 신년사에서 부동산 문제에 대해 처음 사과했다. "공급 확대에 역점을 두고 빠르게 효과를 볼 수 있는 주택공급 방안을 신속히 마련하겠다"고도 했다. 하지만 공급 확대에는 많은 시간이 걸린다. 문제는 구체안이다. 이제까지와는 다른 정책들이 나오지 않으면 폭발할 수도 있을 만큼 부동산 민심은 악화된 상태다. 심지어 여권에서도 부동산 정책의 실패를 비판하는 목소리가 심심찮게 나오는 상황이다.

가장 지속적으로 비판의 목소리를 내는 이는 노웅래 더불어민주당 최고위원(마포갑)이다. 4선 의원인 노 최고위원은 1월 7일 신동아에 "규제 일변도 정책으로 부동산값이 폭등했다"며 "올해 안에 부동산 가격이 잡힌다고 단정하기 어렵다"라고 말했다.

노 최고위원의 발언들은 그동안 정부의 부동산 정책이 놓쳐왔던 지점들을 잘 포착해 왔다. 12월 18일 최고위원회의 모두발언에서도 노 최고위원은 "가격과 대출 규제 일변도가 아니라 시장을 인정하는 정책을 통해 시장 스스로 적정 가격을 찾도록 해야 한다"고 말했다. 부동산 정책의 패러다임 자체를 규제에서 공급 확대로 전환해야 한다는 것이었다.

"그동안 24번의 부동산 정책이 나왔는데, 정책 발표의 타이밍이 좋지 않았다. 또 금리 규제 등 두더지잡기식으로 뒤쫓는 정책 발표가 아니라 실질적인 공급 방안을 내놓고 주택 가격이 안정화되도록 해야 한다."

규제 일변도에서 공급과 투트랙으로 패러다임 바꿔야- 변창흠 신임 국토교통부 장관이 지난해 12월 29일 취임사에서 "도심 내 저렴하고 질 좋은 주택을 충분히 공급할 방안을 설(2월 12일) 명절 전 발표하겠다"고 했다. 기대가 되면서도 과연 얼마나 제대로 된 대책이 나올지 의구심을 갖는 이들이 많다.

"신임 장관이 부동산 전문가이고, 급한 불을 끄기 위해 들어온 소방수라 기대하고 있다. 하지만 그동안 했던 24번의 규제 일변도 정책으로 부동산값이 폭등했다. 서울 강남뿐 아니라 경기도, 심지어 전국의 조정대상지역까지 올랐다. 36곳의 조정대상지역 선정은 고육지책이긴 하지만 언 발에 오줌누기 대책이다. 전셋값도 오르고, 매물도 사라졌다. 집을 사려는 이들, 전세나 월세를 구하는 이들도 죽을 맛이다. 부동산 문제는 대표적 민생 문제다. 수요는 넘치는데, 공급을 하지 않고 규제 일변도로 가는 것은 한계가 있다. 공급 물량도 지금의 두 배 수준인 15만 호 정도는 돼야 한다고 본다."

- 전문가나 시장 반응을 보면 올해도 공급 절벽이 예상되고, 집값 상승과 전세난이 지속될 것이라고 한다. 동의하나.

"지금 공급 정책을 내놓아도 실제로 공급되기까지는 시차가 3~4년 걸린다. 그 정책만 가지고 부동산 시장을 안정시키는 데는 한계는 있다. 하지만 충분히 공급된다는 사인(신호)을 주면 시장이 잡혀갈 것이다. 수치로만 보면 2012년부터 2017년까지 서울에 매년 9000가구의 공급이 부족했다. 2018년 기준으로 보면 5만4000가구가 부족했다는 계산이 나온다. 실제로 건축허가가 난 것을 보면 작년 분량이 재작년 것의 절반도 되지 않았다. 앞으로도 2~3년간 공급에 한계가 있을 수 있다는 의미다."

- 2019년 기준 주택보급률이 전국 평균 104%이고, 서울시는 96%다. 공급을 얼마나 늘려야 하나.

"적정 주택 공급률은 110%는 넘어야 한다. 지금 경기도나 타 지역에서 서울로 들어오려는 대기 수요가 50만 가구 정도 된다. 공공 공급만으로는 수요를 맞추기 어렵고, 민간 공급이 필요한 상황이다. 그와 관련된 대책도 내놓아야 한다."

벼락거지·전세난민·부동산블루 시대- 어떤 대책이 필요한가.

"값싸고 질 좋은 아파트를 공급해야 실수요자가 살 수 있는 것 아닌가. 반값 아파트 공급이나 거품을 해소하기 위한 분양원가 공개, 후분양제 확대 등의 정책이 필요하다. 집값이 내려가면 다주택자가 보유한 물량도 자연스럽게 시장에 풀릴 것이다. 공급 물량도 시차가 있지만 조금씩 늘어날 것이므로 부동산 가격이 잡히지 않을까 기대하고 있다."

- 그때가 언제가 될까.

"당장 올해 안에 부동산 가격이 잡힌다고 단정할 수는 없을 것이다. 하지만 규제 일변도가 아니라 공공 공급과 민간 공급까지 된다고 하면 시장에 신호를 줘서 당연히 집값이 하락하기 시작할 것이다. 묶여 있는 다주택자들의 집이 매매 시장에 나오고, 공급정책에 따른 주택이나 아파트 신축이 얼마나 빨리 이뤄지느냐가 관건이다."

- 집값 급등으로 인한 문제들은 어떤 게 있나.

"집값이 오르면 현금을 가진 이들만 이익을 본다. 가장 피해를 보는 이들은 무주택 실수요자들이다. 그래서 부동산 양극화 현상이 심화돼 사회적 갈등을 야기한다. 요즘 현금이 없고 자신도 모르게 자산 격차가 벌어진 이들을 '벼락거지'라고 부른다. 돈이 없어 은행 대출을 받으려 해도 까다롭고, 집을 사려고 해도 여건에 맞는 매물도 없다 보니 '전세난민'이 등장했다. 치솟는 집값으로 인한 우울증인 '부동산 블루'라는 말도 생겼다. 결국 무주택·월세·전세 가구가 제일 피해를 본다. 사실 집주인도 실수요자일 경우 당장 집값이 오르면 기분은 좋을지 몰라도 실체가 없는 미실현 이익밖에 없고 세금 부담만 커지게 된다. 시세 차익을 노리는 투기꾼이나 토건업자들만 이익인 것이다."

지난해 서울뿐 아니라 전국 집값 상승률이 14년 만에 최고치인 8.35%(전년 대비)를 기록했다. 1월 3일 KB리브온-머니투데이가 전국 성인남녀 6000명 대상으로 한 설문 조사에서 응답자의 66%가 부동산 정책이 잘못됐다고 평가하고, 9%만 잘했다고 했다. 과도한 집값 상승(44%), 시장 자율 질서 훼손(18%) 등이 부정 평가를 내린 주요인이었다.

주거빈곤층 1인당 1억 원씩 1% 금리 대출 제안- 여권 최고위원으로서 정부의 부동산 정책이 잘못됐다고 지적하는 게 부담되지 않나.

"부동산 정책이 잘못된 것을 잘못됐다고 하지 않으면 계속 부동산 민심과 반대로 가게 된다. 비판과 반대만 하는 게 아니다. 대안을 제시하고 개선하는 쪽으로는 지속적으로 문제 제기를 하겠다. 문제가 있을 때 그것을 덮거나 감추면 어떻게 문제를 해결하나."

- CBS 인터뷰에서 정부의 부동산 정책에 대해 "50점 이상 주기 어렵다"고 발언했다.

"2020년 정부의 부동산 정책이 그렇다는 것이다. 더욱이 정부가 놓치고 있는 것이 있다. 부동산 정책은 서민 주거안정이나 실수요자를 보호하는 정책이어야 한다. 서울 강남 지역에 사는 사람들, 그곳에 살려는 사람들만을 위한 주택 정책이 돼선 안 된다. 임대아파트만 해도 소득분위로 보면 4~6분위 사람들을 위한 것이었다. 진짜 어려운 사람들, 1~3분위 사람들은 부동산 정책에서 사실상 소외돼 있다. 그들을 위한 정책이 필요하다."

- 무주택자에게 1인당 1억 원씩 1% 금리로 대출해 주자는 아이디어를 정부에 제안한 것도 그런 이유인가.

"1·1·1 지원은 무주택 실수요자들이 내 집을 마련할 수 있는 주거 사다리를 놓아주려는 것이다. 집값 상승으로 대출을 받아도 집을 사기 어려운 이들이 많다. 현재 서울시에서 130만 가구가 월세로 살고 있는데, 이 가운데 15만 가구는 지옥고(지하·옥탑방·고시원)라고 불리는, 최저주거기준에 미달하는 주거빈곤층이다. KDI 조사에 따르면 중위소득(4인 가구 월 소득 470만 원) 대비 주거비 지출은 전세가 6%, 자가가 9.4%, 월세가 16.3%다. 하지만 전세 물량은 계속 줄고 있고, 월세가구는 주거비 지출이 너무 많아 돈을 모으기 어려운 상황이다. 따라서 1인당 1억 원씩 1% 대출을 해줄 경우 월세살이 하는 주거빈곤층의 부담을 덜어주고 내 집 마련의 꿈을 도울 수 있다. 국민주택기금은 1.8%이니 0.8%만 추가로 보전해 주면 된다."

이명박 정부에서 시행된 반값아파트법 발의 예정

노웅래 최고위원은 서민의 주거 안정에 기여하기 위해 반값아파트특별법을 발의할 계획이다. 이명박 정부에서 건설됐던 반값아파트 ‘LH강남브리즈힐’(왼쪽) ‘LH서초5단지’ 아파트는 환매형으로 하지 않아 원래 취지와 달리 ‘로또 아파트’가 됐다. [네이버지도 캡처]

- 반값 아파트 공급 활성화를 위한 특별법을 곧 발의할 예정이라고 들었다.

"사실 반값아파트특별법은 과거에 있었던 법이다. 2009년에 만들어졌는데, 2014년에 여야 합의로 법을 폐기했다. 그 법에 근거해 2011년 지은 아파트도 아직 남아 있다. 당시 군포시에 공급됐던 반값 아파트는 90%가 미분양됐다. 값이 싸지 않았고, 시세차익을 남길 수 없었기 때문에 별로 인기가 없었다. 그런데 강남에 지은 반값 아파트는 대박이 났다. 'LH강남브리즈힐' 'LH서초5단지'가 토지임대부 시범단지로 84㎡형 기준으로 약 2억 원대에 분양됐다. 싸구려 아파트가 아니라 건축문화대상까지 받을 정도로 잘 지어진 아파트였고, 현재는 13억 원대 시가가 형성돼 있다. 다만 환매형으로 하지 않아서 반값 아파트 취지를 살리지 못했다. 반값 아파트가 이런 '로또 아파트'가 되면 오히려 부동산시장을 해하게 된다. 새로 만드는 법은 이런 것을 보완해서 입법할 예정이다."

노 최고위원이 제안하는 반값 아파트는 LH나 SH 등 공공이 토지를 보유하고, 건물만 분양하는 것이 핵심이다. 분양 방식은 환매형과 일반형 2가지다. 시세차익을 볼 수 없게 하는 환매형은 강남 등 입지가 좋고 수요가 충분하며 건물만 분양할 때 주변 지역과 시세차가 큰 지역에서 분양한다. 일반형은 서울 외곽 신도시 등 상대적으로 수요가 부족한 곳에서 환매 조건 없이 건물만 분양한다.

"미분양도 막고, '로또 아파트'가 돼 부동산시장을 불안정하게 하는 것도 막을 수 있는 방법이다. 실제로 값싸고 질 좋은 아파트를 주거빈곤층도 이용할 수 있게 하려는 것이다. 반값 아파트가 아파트의 가격 조정자 역할을 해서 주택 가격을 안정시키고, 서민의 주거 안정화에도 도움이 되도록 하려는 취지다."

- 실행만 된다면 합리적인 정책 같다.

"공공분양의 경우 분양원가 공개나 후분양도 일부 하고 있는데, 반값 아파트에도 이를 더 확대한다면 더 확실히 효과를 낼 수 있을 것이다."

- 이 특별법에 대해 다른 의원들의 반응은 어떠한가.

"사실 반값 아파트 정책은 2006년 홍준표 당시 한나라당 대표가 당론으로 내세웠던 것이다. 과거에 실패한 부분을 보완한다면 다른 당에서 시행했던 정책이라고 민주당에서 못 할 이유가 없다. 따라서 현재 민주당 정책위 차원에서도 긍정적으로 검토하고 있다. 변창흠 국토부 장관도 그 내용을 검토하겠다고 했다."

- CBS 인터뷰에서 "공급을 늘리기 위해 고밀도 개발이 필요하다"고 주장했다. 구체적으로 어느 지역, 어떤 방식(용적률 등)이 가능한가.

"서울에도 건축할 땅이 없는 건 아니다. 서울에 수요가 있음에도 경기도에 집을 짓다 보니 부동산값을 잡는 데 효과적이지 않았고, 교통문제 등 부작용을 낳았다. 이제는 정면 돌파를 택해서 3기 신도시뿐 아니라 서울에도 수요자가 원하는 곳에 고밀도 개발을 해야 한다. 현재 서울 지역 아파트는 소형 또는 중대형에 집중돼 중형 아파트가 부족하다. 지하철 차량기지, 물 재생센터(난지, 탄천, 강서, 중랑) 등에도 집을 지을 수 있다. 역세권, 준공업지역, 남는 공공부지 등을 활용해 가격은 중저가, 크기는 20평형(70㎡대)대 준중형, 형태는 중정형(사각형) 등으로 3중 실속형으로 고밀도 개발을 한다면 연 15만 호 이상 공급이 가능할 것이다."

- 부동산 가격 급등을 막으려면 서울 강남 등 특정 지역의 희소성이나 쏠림 현상을 해결하는 게 중요하지 않나.

"그 문제를 해결하기 위해 반값 아파트 분양 유형을 두 가지로 나눈 것이다. 수요자가 원하는 곳이면 서울 강남에도 공급해야 한다. 다만 시세차익이나 불로소득을 취할 수 없도록 해야 한다. 민간 재개발 재건축을 일부 허용하되 은마아파트, 잠실주공5단지아파트 등 재건축 가능성이 있는 아파트들이 개발 이익으로 '로또 아파트'가 되는 것을 방지해야 한다. 공공 기여, 이익환수제를 통해 더는 재개발과 재건축이 재산 증식의 수단이 되거나 부동산 가격 폭등을 이끌지 못하도록 하자는 것이다."

주택 가격 절반은 거품일 수도- 서울지역 부동산 가격에 거품이 얼마나 끼었다고 생각하나.

"부동산 가격이 대폭 상승한 것은 맞지만 얼마나 거품이 끼었는지 말하기는 쉽지 않다. 하지만 아파트 외벽을 금으로 도금하지 않고서야 어떻게 국민주택평형이 수십억 원까지 할 수 있겠는가. 분명히 거품이 끼여 있다. 분양원가를 공개한다면 가격이 정말 크게 떨어질 것이다. 지금과 같은 비정상적 주택 가격의 절반 정도는 거품이 아닐까 생각한다. 전체적으로 주택 공급이 확대되고, 반값 아파트도 들어서며, 분양원가가 공개돼 주택 가격이 안정화된다면 명확하게 거품의 정도가 드러날 것이다. 거품이 빠지면 무주택 실수요자들이 충분히 집을 살 수 있는 길이 열릴 것이다."

- 여론조사나 전문가들에 따르면 주택시장에 추가로 필요한 정책으로 재개발·재건축 확대, 과도한 세금 완화, 택지개발로 청약 기회 확대, 금리 인상 통한 유동성 축소 등을 꼽고 있다.

"재개발 재건축은 돈이 안 되는 '제로섬 재개발·재건축'이 되게 해야 한다. 과잉 유동성이 부동산 가격에 영향을 미친 것도 사실이다. 그렇다고 신종코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 인한 경제위기 국면에서 금리를 인상하면 경기침체를 어떻게 막을 것인가. 가계부채와 이자 부담으로 서민경제가 더 힘들어질 것이다. 세계 주요국도 저금리 기조를 유지하고 있는데, 우리만 금리를 인상할 수도 없다. 무주택 실수요자에 대해서는 대출 규제 및 금리 인하를 통해 피해를 보는 일이 없도록 하는 것이 가장 중요하다."

서울시장 선거 최대 이슈는 부동산- 부동산 문제가 서울시장 보궐선거에는 어떤 영향을 미칠 것으로 보나.

"서울시장 보궐선거에서 최대 이슈는 부동산 문제가 될 것이다. 실제 여론조사에서도 70% 가까이가 부동산 문제로 힘들다고 하고 있다. 대표적 국민 불만 요소이자 민생 문제다. 코로나19 방역, 백신 확보도 중요한 문제이지만 부동산 문제가 대표적으로 정치를 평가하는 중요한 잣대가 되고 있다. 과열된 집값을 잡지 못하면 보궐선거에서 승기를 잡기가 쉽지 않다. 부동산 문제를 확실히 잡을 수 있도록 정부가 설 전에 대안을 내놓아야 한다. 그 정책 기조에 따라 하나하나 추진할 때 국민의 신뢰를 얻고 결국 선거에서 승리할 수 있다고 본다."

노 최고위원은 4선 국회의원이다. 그동안 부동산 관련 상임위원회인 국토교통위에 속한 적은 없다. 하지만 지역구인 서울 마포갑에 부동산 이슈가 많았고 부동산 문제가 전국적인 민생 문제로 떠오르면서 그도 부동산 전문가들과 함께 대안 찾기에 나섰다. 그의 지론은 부동산 문제는 기후변화 문제와 같다는 것이다. 기성세대의 활동으로 야기한 기후변화처럼 "기성세대의 잘못으로 생겨난 부동산 문제로 미래세대의 꿈을 빼앗으면 안 된다"고 했다. 변창흠 장관이 이끄는 부동산 대책팀이 그가 찾은 대안들을 얼마나 받아들일지 주목된다.

정현상 기자 doppelg@donga.com

ⓒ 동아일보 & donga.com, 무단 전재 및 재배포 금지

<중> 수렁에 빠진 땅 매수자들
'가계 순자산 1억' 이하가 절반..대출 받은 사람도 40%
"소액으로 돈 벌수 있다 했는데..본전이라도 찾았으면"
단기 알바 등 생계 벼랑.."환불소송 해봤자" 자포자기

[서울경제]

“기획부동산 직원이 하도 땅을 사라고 권해서 카드론까지 받아 땅값을 냈습니다. 아내도 용인 땅을 샀습니다. 본전이라도 찾을 수 있다면 좋겠습니다.”

경기도 성남시 금토동 산73번지 지분을 165㎡ 보유한 경기 용인시의 이진구(77) 씨는 서울경제와의 전화 인터뷰에서 이같이 말했다. 이 씨의 가계 순자산은 마이너스이며 연 가계소득은 2,000만~4,000만 원 사이다. 그는 금토동 산73번지 지분 1,195만 원 등 총 4,000만 원어치의 땅을 샀다.

26일 본지가 금토동 산73번지 지분 매수자 53명을 대상으로 진행한 인터뷰에서 상당수는 투자금을 회수 못하는 상황을 고통스러워하며 “업체의 허무맹랑한 말만 믿고 투자한 게 화근”이라고 자신을 책망했다. 지분을 사는 데 거액의 대출을 받은 사람들은 “대출금을 갚느라 너무 버거워 허덕일 지경”이라고 하소연했다.

기획부동산에서 직원으로 일한 전북 전주시의 이미순(59) 씨는 대출금을 갚기 위해 단기 아르바이트도 마다하지 않고 있다. 그는 5개 땅 지분을 총 1억 2,000만 원어치 샀다. 이 씨는 “직원 시절 실적 압박에 시달리다 울며 겨자 먹기로 산 땅이 많다”며 “보험사에서 아파트를 담보로 1억 2,000만 원을 대출 받았다”고 밝혔다. 이 씨는 “낮에는 김장 아르바이트를 하고 저녁에는 작은 술집을 운영하고 있다”며 “온몸이 쑤시도록 일하지만 빚을 다 갚으려면 까마득하다”고 울먹였다.

7년 동안 기획부동산에서 일한 충남 아산시의 A(59) 씨도 수렁에서 좀처럼 빠져나오지 못하고 있다. A 씨는 “일당 7만 원 받자고 뛰어든 게 화근이 됐다”며 “주부들이라면 누구나 땅 한 평 소유하고 싶은 마음이 있지 않느냐”고 밝혔다. 그는 “실적을 채워야 한다는 부담감과 회사 임원들의 설명에 혹하는 마음이 일하는 내내 떠나지 않았다”며 “그러다 보니 전국적으로 8개 땅의 지분을 구입했다”고 말했다. 그가 투자한 금액은 1억 5,000만 원인데 이 가운데 절반은 대출이다. A 씨는 “연이율 20%가 넘는 카드론도 받았다”며 “남편과 함께 돈벌이가 되는 일이라면 닥치는 대로 하지만 빚을 갚기에는 턱없이 부족하다”고 토로했다.

가족 몰래 지분을 샀다가 가정 파탄으로 이어질 판이어서 속앓이를 하는 사람들도 있었다. 경기 부천시에 사는 B(61) 씨는 “친구 명의로 남편 몰래 지분을 샀다”며 “나 말고도 가족 몰래 산 친구들이 있는데 등기권리증을 숨겨뒀다가 잃어버리기도 했다”고 말했다. 그는 “기획부동산이 재산 없는 사람들이 소액으로 땅을 사서 돈 벌 수 있는 물건이라고 권유해서 샀다”며 “너무 힘들다”고 말했다.

◇순자산 1억 원 이하가 절반···빚 낸 사람도 40%

본지가 이들을 대상으로 실시한 설문 조사 결과를 보면 가계 사정이 빠듯한 사람이 대부분이었다. 가계소득이 ‘없다’는 사람은 25%였다. ‘2,000만 원 이하’도 11%였다. 합치면 36%가 가계소득 하위 20%(1,915만 원·2020년 가계 금융 복지 조사)에 해당하는 것이다. 또 가계소득 ‘2,000만~4,000만 원’을 고른 사람도 40%였다. 즉 ‘없음~4,000만 원’ 구간이 76%인 것이다. 이들은 전체 가계의 정중앙(4,652만 원)에 미달한다.

가계 순자산은 ‘1억 원 미만(36%)’이 가장 많았다. ‘마이너스’도 13%였다. 절반이 순자산 1억원 미만인 것이다. 이는 하위 30%(8,884만 원) 내외다. 그렇다고 이들이 20~30대도 아니었다. 순자산 1억 원 미만 26명 중에는 60대(10명)가 가장 많았다. 그 뒤로 50대 6명, 40대 5명, 70대 4명, 80대 1명 순이었다. 빚을 내서 지분을 산 매수자도 40%였다. 이 중 23%는 제2금융권에서 카드론, 보험약관 대출 등을 받았다. 8%는 지인에게 대여했다.

◇‘환불 원해’ 3명 중 2명···42%는 ‘소송하겠다’

매수자 3명 중 2명은 후회하고 있었다. ‘환불을 요청했다’는 36%, ‘환불 요청 계획이 있다’는 28%였다. ‘기타’ 답변 중에도 “환불이 된다면 할 텐데 안 될 것 같다” “판매 직원이 잠적해 요청이 어렵다” 등 환불을 받고 싶으나 포기한 사람들이 있었다. 민형사 소송을 한다는 사람도 42%에 달했다. ‘소송 계획이 없다’는 사람들 중에는 “이길 가능성이 없다고 한다” “혼자서는 버겁다” “할 줄을 모른다” 등 자포자기가 대다수였다.

김진유 경기대 도시·교통공학과 교수는 “매수자의 소득 수준, 직업 상황에서 소송은 쉽지 않다”며 “소송에는 시간과 비용이 들어가는데 여력이 없기 때문”이라고 했다. 이어 “피해 금액을 감안하면 소송을 하기에도 실익이 적다”며 “기획부동산은 이를 알고 악용했을 것”이라고 말했다.

서울경제신문은 기획부동산에서 지분을 매수한 사람들에 대한 표본조사로 경기도 성남시 금토동 산73번지를 선택했다. 기획부동산 33곳이 한 임야를 쪼개 4,800명에게 974억 원어치를 판매한 역대급 사건이기 때문이다. 본지는 지난해 상반기 부동산등기부등본의 매수자 정보를 데이터베이스화하는 작업을 시작했다. 지난해 8월 20일에는 전체의 5분의 1인 매수자 961명의 주소지로 우편 발송 업체를 통해 조사 협조 요청 편지를 보냈다. 이후 답신이 온 매수자들에 대해 신원을 확인한 뒤 전화로 심층 설문, 인터뷰를 진행했다. 대상자는 총 53명(응답률 5.5%)이다.

다만 이미 소송 절차를 밟고 있는 사람들도 없진 않았다. 서울 강서구에 사는 C(50)씨는 “소송을 걸어서 환불 받은 사람이 있다는 얘기를 듣고 기획부동산에 환불을 요구하는 내용 증명을 몇 번 보냈다”고 말했다. 서울 양천구에 사는 이경숙(53)씨는 “상담 직원을 포함해 4명을 경찰에 고소했는데 기소 의견으로 검찰에 송치됐다”며 “상담 직원이 그 사이 외국으로 도피해 기소 중지되면서 민사소송을 추가로 접수했다”고 말했다.

서울경제에 함께 소송할 매수자를 연결해달라는 사람들도 있었다. 이들이 알 수 있는 다른 매수자 정보는 등기부등본의 주소에 불과하기 때문이다. 경기 화성시에 사는 박삼순(63)씨는 “주변에 같이 공유지분을 산 언니들이 많다”며 “누가 고소를 진행한다면 같이 하고 싶으니 연락을 좀 달라”고 말했다.

한 기획부동산 전문가는 “지금처럼 피해자들이 파편화되어서는 소송 진행은 물론이고 여론의 지원을 받기도 어렵다”며 “비상대책위원회 같은 단체를 조직할 필요가 있다”고 조언했다.

/박진용 기자 yongs@sedaily.com, 조권형 기자 buzz@sedaily.com

연재 기획부동산의 덫

나경원 전 국민의 힘 의원은
서울시장 출마 선언을 한 이후에
첫 공개 일정은 서울 금천구를 방문했습니다​

해당 부동산 현장은 남서울럭키아파트로
녹슨 배수관으로 인해서 지반 침하로 인해서
주민들은 안전의 큰 위협을 받고 있지만
재건축이 진행되지 못하고 있는 상황입니다!​

재건축을 위한 각종 심의들을 빠르게! 한방에!
원스톱으로 진행할 수 있도록 공약을 내걸었고요!
세금의 지표인 공시지가를 마음대로 올리지 못하고
서울시장 등의 동의를 거친 후에 진행하는 방법과
재산세 부담을 줄여주는 것,
분양가 상한제 폐지 등을 공약했습니다

주력 공약은 서울의 재건축, 재개발을 10년간 막은 탓에
서울 시내 400곳의 정비 사업이 무산된 점.
그로 인해 주택 25만 호가 공급되지 못한 점.
이 점을 수정해서 재건축과 재개발의 규제를 완화하는 것을 밀고 있습니다

=====================

안철수 국민의당 대표는

국회 기자회견에서 5년 동안 주택 74만 호를 공급하겠다
지상 철도를 지하로 숨기고, 개발제한구역의 토지들을 개발해서
청년들을 위한 임대주택과 30,40,50,60대를 위한
40만 호를 공급하겠다고 공약했습니다

​또한 안철수 국민의당 대표는 재개발, 재건축 사업을
원활하게 진행할 수 있도록 용적률을 우대해 주고
무주택자에게는 대출 규제를 완화해 주겠다고도 했습니다​

이외에도 1주택자들의 취득세, 재산세 인하와
계약 갱신을 했을 때 임대인에게 세제혜택을 주는,
임대차 3법을 개선하는 방법도 냈습니다

=====================================

우상호 더불어민주당 의원은
나경원 전 의원의 공약들을 까내림과 동시에!
"모두 다 재건축, 재개발을 할 것이 아니라!
오래되고 낙후된 시내를 조건부로 해야 한다"라며
무조건 하겠다 보다는 현실적인 일부 진행하겠다!!​

우상호 더블어민주당 의원의 주력 공약들로는
공공 주택을 16만 가구를 공급하겠다.
낙후된 지역들의 재개발을 신속 추진하겠다.
특히나 강북지역의 노후된 아파트들을 적극 검토하겠다.
35층 층고제한 규제를 유연화 시키겠다.
서울시장 보궐선거에 나온 공약들의 대부분은
현실적으로 충분히 추진이 가능하다고 생각합니다​

그 중에서도 현재의 집값과 전세대란을 잡기 위해서는
서울의 재건축, 재개발을 진행하는것이 좋아보입니다

blog.naver.com/qoekfvn123/222209903586​

PICK 안내

경실련 “文정부서 월급 30% 저축하면 서울 아파트 사는데 118년”

입력2021.01.14. 오후 1:03

문재인 정부 4년 간 서울 아파트값이 82% 상승했다고 경제정의실천시민연합(경실련)이 분석했다. 경실련은 이를 바탕으로 서민들이 평균적으로 버는 임금을 30% 저축한다고 가정하면, 서울에서 25평 아파트 1채를 사는 데 118년이 걸린다고 했다.

원본보기

경제정의실천시민연합 관계자들이 14일 서울 종로구 경실련 강당에서 서울 아파트 정권별 시세 분석결과 발표 기자회견을 하고 있다. 왼쪽부터 경실련 부동산건설개혁본부 김성달 국장, 김헌동 본부장, 정택수 팀장. /연합뉴스
경실련은 14일 서울 종로구 경실련 강당에서 기자회견을 열고 ‘서울 아파트 6만3000세대 시세변동 분석 결과’를 발표했다. 경실련 분석에 따르면, 2017년 문 대통령 취임 당시 6억6000만원이었던 서울의 82.6㎡(25평형) 아파트 값은, 지난해 12월 기준(11억9000만원) 5억3000만원 올랐다. 노무현 정부 이래 가장 큰 상승 폭으로, 2003년부터 지난 18년 간 총 상승액의 60%를 차지한다. 박근혜 정부에서는 1억3000만원 상승했고, 이명박 정부에서 4000만원 하락했다. 노무현 정부에서는 2억6000만원 올랐다.

문 정부 들어 비(非) 강남권의 아파트값 상승도 눈에 띈다. 문 정부 초 5억3000만원이었던 비강남 25평 아파트값은 작년 12월 기준 9억8000만원이 됐다. 4년 간 4억5000만원이 올랐다. 같은 기간 74% 오른 강남보다 높은 수치(87%)다. 강남 아파트값은 같은 기간 11억에서 19억1000만원으로 8억1000만원 올랐다. 지난 16년 간 상승액인 14억4000만원의 56%다. 노무현 정부부터 박근혜 정부까지의 상승액 6억3000만원의 1.3배다.

원본보기

/경실련

”임금 한 푼 안 쓰고 모아도 내 집 마련 36년 걸려”

경실련은 이를 바탕으로 “임금을 한 푼도 쓰지 않고 모아도, 서울에 있는 평균 가격 아파트를 사는 데 36년이 걸린다”며 “아파트값 상승률이 임금 상승률보다 높아, 서민들이 서울에 집 한 채 마련하기가 점점 어려워진다”고 비판했다. 경실련 조사 결사, 지난해 기준 노동자의 평균 연봉은 3400만원이다. 이 분석을 토대로 박근혜 정부 말기와 비교해보면, 아파트값이 5억3000만원(82%) 오르는 동안 임금은 300만원(9%) 증가했다. 경실련은 “임금의 30%를 저축한다고 가정하면 118년이 든다”고 했다.

경실련, “정부 거짓 통계로 국민 속인다” 비판

이 발표는 정부가 발표한 아파트값 상승률과도 차이가 크다. 경실련에 따르면, 국토교통부가 2017년 5월~2020년 5월 발표한 서울 아파트값 상승률은 14%지만, 경실련은 같은 기간 상승률이 53%라고 분석했다. 이 기간 KB 주택가격 동향의 평균매매가격으로 산출한 상승률도 51%였다. 이에 경실련은 “정부 관료들이 아파트값 폭등 사실을 숨기고 거짓통계로 속이고 있다”고 비판했다.

그러면서 “변창흠 신임 국토부 장관과 여당 의원을 앞세워 특혜성 공공재개발·재건축 사업의 추진으로 오히려 집값을 크게 자극할 것으로 우려된다”며 “정권 출범 이후 무려 20번 넘게 실패만 반복했던 정책을 전면수정하고, 부동산 문제의 뿌리부터 개혁해 지난해 1월 7일 ‘임기 이전 수준으로 집값을 낮추겠다’는 대통령의 약속을 지켜야 한다”고 했다.

[조유미 기자 youandme@chosun.com]

양도소득세·종합부동산세 강화 골자

[더팩트｜윤정원 기자] 올해는 양도소득세와 종합부동산세가 강화되는 등 다양한 변화가 있다. 전반적으로 다주택자를 차단하고 투자수요를 억제하자는 취지다.

◆ 양도소득세율 최고 45%·분양권도 주택수 포함

양도세는 2021년 1월부터 소득세 최고세율이 기존 42%에서 45%로 오른다. 기존에는 과세표준 5억 원 초과 시 42%의 최고세율을 적용하고 있지만 2021년에는 10억 원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정된다. 10억 원 이하의 경우 종전대로 6~42%다.

1세대 1주택 양도세 비과세 조건 중에는 주택을 2년 이상 보유해야 하는 조건이 있는데, 올해부터는 해당 보유기간 산정방식이 바뀐다. 2주택 이상 보유했던 세대가 1주택을 제외하고 모두 팔아 1주택자가 되어 해당 주택에 대한 1세대 1주택 비과세를 받으려면 보유기간 산정 시, 해당 주택 취득일이 아니라 '다른 주택을 모두 판 후 1주택자가 된 날'로부터 계산해야 한다.

앞서는 양도세를 부과할 때 분양권은 주택수에 포함하지 않았으나 2021년부터는 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택수에 포함되어 양도세가 부과될 예정이다. 단, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권에 대해서만 이 사항을 적용하고 현재 보유중인 분양권은 해당되지 않는다.

1세대 1주택의 장기보유 특별공제도 달라진다. 2020년까지는 2년 이상 거주한 주택은 보유기간마다 연 8%씩 10년 이상일 경우 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용했다. 그러나 올해부터는 보유기간 외에 거주기간도 따진다. 기존 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 각각 구분하는 것이다. 10년 이상 보유하고 거주한 주택이어야 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있게 된다.

오는 6월부터는 2년 미만 보유 및 조정대상지역 다주택자 세율 또한 올라간다. 현재는 1년 미만 보유 주택은 40%, 2년 미만 보유 주택은 기본세율을 적용하지만 6월 이후 양도분에 대해서는 세율이 크게 오른다. 1년 미만 보유 주택은 70%로 현재보다 30%포인트 인상되며 2년 미만 보유 주택은 60%의 단일세율을 적용한다.

분양권의 양도소득세율도 인상된다. 현재는 조정대상지역에 위치한 분양권에 대해 보유기간과 상관없이 50% 세율을 적용하나, 6월 이후 양도하는 분양권에 대해서는 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세율을 매긴다.

또한 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율은 10%포인트 높아진다. 현재는 기본세율에 더해 2주택자는 10%, 3주택 이상 소유자는 20%를 중과했지만 각각 20%, 30%로 인상된다.

◆ 올라가는 종부세…고령자는 공제 제공

2021년 1월부터는 종합부동산세 세율 또한 인상된다. 2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.6~3.0%가 적용되며, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 1.2~6.0%가 된다. 기숙사 등을 제외한 법인 보유주택에 대해서는 개인 최고세율을 적용하여 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%가 일괄 적용된다.

과세표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용비율도 2020년 90%에서 2021년 95%로 인상된다. 세부담 상한 또한 변경된다. 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한이 300%로 인상(종전 200%)되고 법인 보유주택은 세부담 상한을 폐지한다. 법인 보유주택은 6억 원 기본공제액도 사라진다.

고령자 공제율은 올라간다. 실수요 1주택자 중 고령자의 세액 공제율을 구간별로 10%포인트 상향 조정하며, 장기보유 공제와 합산한 합산공제율의 한도도 10%포인트(70%→80%) 뛴다.

1주택을 공동명의로 보유한 부부는 앞으로 종합부동산세 산정 시 공제방식을 선택할 수 있다. 현재처럼 부부가 각각 6억 원씩 총 12억 원을 공제받을 수도 있고, 1세대 1주택자와 같이 9억 원을 공제받은 후 고령자 공제 및 장기보유 공제를 적용받을 수도 있다.

◆ '전월세 신고제' 시행…계약사항 30일 이내 신고해야

오는 6월부터는 주택 전세, 월세 계약 시에 전반적인 계약사항을 임대차계약 당사자가 30일 이내에 시∙군∙구청에 공동으로 신고해야 한다. 신고할 계약사항은 계약 당사자, 임대기간, 보증금, 임대료, 계약금∙중도금∙ 잔금 납부일 등이다. 신고와 동시에 확정일자가 부여된다.

주택 임대차 계약 신고 후 해당 주택 임대차 계약의 보증금, 임대료 등 가격이 변경되거나 임대차 계약이 해제된 경우에도 변경 또는 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 해당 시∙군∙구청에 공동으로 신고해야 한다.

전월세 신고제가 적용될 지역 및 임대료 범위는 대통령령으로 정함에 따른다. 임대차 계약 내용을 신고하지 않거나 거짓으로 신고한 사람에 대해선 100만 원 이하의 과태료가 부과된다. 참고로 오피스텔, 고시원 등 주택이 아닌 경우에는 신고 대상이 아니다.

◆ 2년 이상 거주해야 투기과열지구 조합원 분양신청 가능

지난해 도시 및 주거환경정비법 개정이 되지 않아 시행시기는 미정이지만 올해는 재건축에서도 변화가 예상된다. 우선 조합원 분양신청 자격이 강화될 전망이다. 올해부터는 수도권 투기과열지구 내의 재건축 사업장에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주해야 분양신청을 할 수 있을 것으로 보인다. 이때 거주기간은 연속으로 거주하지 않아도 거주기간을 합산하여 2년 이상이면 된다. 거주요건을 갖추지 못한 조합원은 감정가(또는 시가)로 현금 청산을 받고 나가는 구조다.

안전진단 절차도 강화될 예정이다. 1차 안전진단 기관을 현재는 시∙군∙구가 선정했지만 앞으로는 선정/관리 주체가 시∙도로 변경될 계획이다. 2차 안전진단 의뢰도 시∙도가 담당한다. 또한 기존에는 안전진단 보고서를 허위로 작성하면 징역 2년 이하에 처했으나 향후에는 안전진단 보고서를 부실하게 작성해도 과태료 2000만 원에 처하고, 허위∙부실 작성이 적발된 경우에는 안전진단 입찰도 1년간 제한한다.

garden@tf.co.kr

관련 태그

연재

더보기

저작권자 ⓒ 특종에 강한 더팩트 &tf.co.kr 무단 전재 및 재배포 금지