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전세보증보험에서 집주인은 채무자에 해당하므로 집주인이 변경된다는 것은 
보증보험에서 채무자가 변경되는 것이므로 허용 여부가 문제 될 수 있습니다. 
변경된 집주인은 기존 집주인이 가졌던 임대인의 지위를 승계합니다 
(주택임대차보호법 제3조 제4항). 
기존 집주인의 전세금반환채무는 변경된 집주인에게 이전됩니다

HUG 전세보증보험 임대인 변경 가능할까?
집주인 변경이란 세입자가 입주한 주택이 매매 등을 이유로 주택의 소유자(집주인)가 
변경되는 것을 의미합니다. 
그런데, 전세보증보험에서 집주인은 채무자에 해당하므로 집주인이 변경된다는 것은
 보증보험에서 채무자가 변경되는 것이므로 허용 여부가 문제될 수 있습니다.\
주택임대차보호법
제3조(대항력 등) 
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 
포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. 

대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결
주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라고 한다) 제3조 제4항은 주택의 
인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은
 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다. 
이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 
그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 
권리·의무 일체를 그대로 승계한다. 
그 결과 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고,
 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 
임대차보증금 반환채무를 면하게 된다.

세입자가 보호 받는 3가지

주택임대차보호법에 따라 변경된 집주인이 임대인의 지위를 법률상 
당연히 승계하게 되면 세입자는 아래의 3가지를 보장 받게 됩니다.

임대차계약서를 새로이 체결할 필요가 없음
종전 임대차계약서에 받은 확정일자가 유지되어 우선변제권 순위가 유지됨
세입자가 임대인이 변경되기 전에 대항력과 우선변제권을 취득했다면
 이러한 강력한 권리를 변경된 임대인에게도 주장할 수 있음
세입자는 임대인 변경에 이의제기를 할 수 있음
세입자 보호를 위해 변경된 집주인이 임대인의 지위를 당연 승계하게 되지만, 
세입자가 이러한 지위 승계를 원하지 않는다면 세입자는 임대차계약을 해지할 수 있고,
 임대차계약을 해지하면서 변경된 집주인이 아니라 기존 집주인에게 전세금 반환을 청구할 수 있습니다.

대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결
임차인의 보호를 위한 주택임대차법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의
 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 
상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 
벗어날 수 있고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한
 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.

임차인의 이의제기에 따라 HUG의 구상금 채무자가 달라짐

변경된 집주인이 임대인의 지위를 법률상 승계하는 경우, HUG는 추후 보증사고 발생시 변경된 임대인에게 구상금 청구를 해야 합니다. 그러나, 임차인의 집주인 변경에 대하여 이의를 제기할 경우 임대인의 지위가 승계되지 않으므로, HUG는 추후 보증사고 발생시 종전 임대인에게 구상금 청구를 해야 합니다.

세입자는 HUG에 임대인 변경을 신청해야 함
변경된 집주인이 임대인의 지위를 법률상 당연 승계하지만 임차인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 임대인의 지위가 승계되지 않습니다. 즉, HUG 등 보증기관은 세입자의 이의 제기 여부에 따라 누구에게 구상금을 청구해야 할지 불안한 지위에 놓이게 됩니다. 따라서 임차인에게는 임대인 변경시 통지의무가 있고, 임대인 변경에 이의제기를 하지 않기로 마음 먹었다면 HUG에 임대인 변경 신청을 해야 합니다.


(1) 임차인은 전세보증보험을 가입한 위탁 은행이나 주택도시보증공사의 관할 지사에 임대인 변경을 신청해야 하며, 아래의 서류를 준비해야 합니다.

보증조건 변경신청서
가입자(임차인)의 신분증
제출 서류
전세목적물의 부동산등기부등본
새로운 임대인의 인적사항을 확인할 수 있는 서류(전세목적물이 매매된 계약서 사본 등)
(2) HUG는 임대인 변경 신청이 있으면 추후 확실한 구상을 위해 새로운 임대인에게 채권양도를 통지해야 합니다.


새로운 전세계약서를 작성하지 말 것
만약 전세계약 기간 중에 집주인이 변경된 후 임차인과 변경된 임대인 간에 새로운 전세계약서를 체결하게 되면, 기존 전세계약서의 효력이 소멸하게 됩니다. 그런데, 변경된 집주인이 임대인의 지위를 승계하는 것은 기존 계약서를 전제로 하는 것이므로 새로운 전세계약서로는 기존에 가입해 둔 전세보증보험의 보호를 받을 수 없습니다.

즉, 변경된 집주인의 요구로 새로운 전세계약서를 작성하게 되면, 새로운 전세계약서는 보증보험 가입시 제출된 계약서도 아니고, 변경된 집주인이 새로운 전세계약서에 특약으로 기존 임대인의 지위를 승계한다고 동의하지 않는 이상 HUG 등 보증기관은 전세보증보험 지급을 거절하게 됩니다.

새로운 전세계약서가 예외적으로 보호를 받는 경우

다만, 새로운 전세계약서가 단순히 임대인만 변경하면서 기존 계약서와 동일성을 유지하고, 변경된 임대인이 기존 임대인의 지위를 승계한다는 특약이 있다면 새로운 전세계약서로도 전세보증보험의 보호를 받을 수 있습니다(물론 세입자는 임대인 변경 신청을 해야 합니다).

변경된 집주인이 새로운 전세계약서 작성을 요구하는 경우
만약 새로운 집주인이 전세계약서 변경을 요구한다면, (1) 법률상 임대인 지위 승계를 이유로 거절하거나 (2) 변경된 전세계약서에 특약을 추가하거나 (3) HUG에게 임대인 변경을 알리고(임대인 변경 신청), 새로운 전세계약서 체결에 관한 HUG의 동의를 받은 후 체결하셔야 합니다(사실상 전세보증보험 새로 가입하는 결과).

세입자가 임대인 변경을 몰랐던 경우

만약 집주인이 세입자에게 알리지 않고 전세집을 매매하여 임차인이 임대인 변경 사실을 몰랐다면, 즉, 세입자가 임대인 변경 사실을 과실 없이 몰라서 임대인 변경을 신청하지 못했다면, 주택임대차보호법상 변경된 임대인은 기존 임대인의 지위를 승계하므로 세입자가 전세보증보험으로부터 보호를 받는데 문제는 없을 것으로 보입니다.

전세보증보험이 변경된다는 것은 보증의 대상이 되는 임대차계약의 주요 내용이 변경되는 것입니다.

전세계약은 당사자(임대인, 임차인), 임대차목적물, 전세금, 계약기간으로 구성되어 있습니다. 당사자가 변경되거나 전세금이 변경되거나 계약기간이 변경되면, 세입자는 그 변경된 전세계약으로부터 보호 받기 위해 전세보증보험의 변경을 신청해야 합니다.

당사자 변경
전세보증보험 중 당사자 변경에는 (1) 해당 주택이 매매되어 임대인(집주인)이 변경되는 것, (2) 임차인이 다른 가족으로 임차인 명의를 변경하는 것, (3) 임차인이 세대주에

계약기간 중도해지(아래 링크 참조 바람)

전세보증보험 집주인 바뀌면 대처법은?(+집주인 변경, 임대인 변경) - 우리집 변호사

https://www.mylawstory.com/16577/\

대차 보증금 변경

전세보증보험 중 임대차보증금 변경에는 전세보증금이 증액되거나 감액되는 것이 있는데, 계약기간 중 전세금을 변경하는 것이 아니라 보통 임대차계약 기간을 연장하면서 전세금을 증액하거나 감액하게 됩니다. 전세계약을 연장 및 전세금 증감에 따라 전세보증보험의 변경 방법, 조건, 서류 등은 아래를 참고하세요.

임대차 목적물 변경

임대차 목적물이란 세입자가 거주하는 전셋집을 말하는데, 임대차계약에서 임대차 목적물이 변경되면 종전의 전세보증보험을 변경하겠다고 신청하는 것이 아니라 보증서를 새로 신청하여 발급 받아야 합니다.

새로운 임대차계약서 체결

예를 들어 당사자도 동일하고, 임대차 목적물도 동일하지만 전세금의 증액, 계약 내용의 변경 등을 이유로 전세계약서를 새로 체결하고 확정일자도 다시 받았다면, 이는 종전 전세보증보험으로 보호 받을 수 없습니다. 따라서 전세보증보험을 변경하는 것이 신규로 신청하여 발급 받아야 합니다.

다만, 전세계약서에 받아둔 확정일자는 우선변제권의 우열을 가르는 중요한 기준이 되므로 가능한 전세계약서를 새로 작성하거나 확정일자를 새로 받는 것은 조심해야 합니다. 이와 관련하여 전세금을 증액하는 경우 증액 계약서에 확정일자를 어떻게 받을 것인지, 전세금 증액으로 전세보증보험 갱신이 거절되는지 여부는 아래를 참고해주세요.

• 전세 증액 계약서와 확정일자
• 전세보증보험 연장 거절

전세보증보험 임차인 변경

전세보증보험은 임차인이 신청할 수 있고 임차인은 전세보증금 반환 채권의 양도인이므로 전세보증보험의 핵심 요소입니다. 따라서 전세보증보험에서 임차인이 변경되는 것은 허용되지 않고 새로 신청하여 발급 받아야 합니다. 물론 임대차계약서도 새로운 임차인으로 다시 작성해야 하겠죠.

• 예를 들어 아내가 임차인이 되어 전세계약을 하고 전세보증보험을 가입하였다면, 이미 가입한 보증보험의 임차인을 남편으로 변경하는 것은 불가능하며, 남편을 임차인으로 변경하여 임대차계약서도 새로 체결하고, 보증보험도 새로 신청해서 발급 받아야 합니다.

전세보증보험 세대주 변경

임차인이 세대주에서 세대원으로 변경된 경우

전세보증보험과 함께 대출 받는 버팀목전세대출 등은 임차인이 세대주여야 대출 신청이 가능합니다. 따라서 세대주였을 때 전세대출 및 전세보증보험을 받았다가 결혼하여 세대주에서 세대원으로 변경된 경우, 대출자격과 전세보증보험에 문제가 없을까요?

세대주만 대출 신청이 가능한 버티목전세대출 등은 세대원 중 배우자도 세대주로 간주되므로 세대주였다가 결혼하여 세대원이 된다고 하더라도 대출 자격 유지에 문제가 없습니다. 또한, 전세보증보험은 세대주일 것을 요구하고 있지 않으므로 임차인 변경이 없다면 임차인이 세대주에서 세대원으로 변경된다고 해서 문제될 것은 없다고 보입니다.

임차인이 세대원에서 세대주로 변경 가능할까?

전세보증보험에서 임차인을 변경할 수는 없지만 임차인의 지위를 세대원에서 세대주로 변경하는 것은 가능합니다. 즉, 임차인이 이사를 가지 않고 그대로 거주하면서(주소 변경 없이) 세대주로 지위만 변경하는 것이므로 주민등록 전입신고가 아니라 주민등록 정정신고를 해야 하며, 이 주민등록 정정신고는 정부24 또는 관할 주민센터에서 가능합니다.

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[출처] 문석주변호사 상담방법 (문의 02-956-4714)|작성자 부동산변호사문석주
확정일자와 전입신고로도 변제권이 행사되지만, 이는 소액보증금의 범위에 해당되었을 때의 경우입니다.
소액보증금의 범위에 초과되는 경우, 전세권설정을 통해  변제를 보장받아야 합니다. (민법)
위의 링크에서 임대차보호법에 대해 보시면 이해하기 쉬울 거에요!
이제 확정일자와 전세권설정의 차이에 대해 짚어볼게요.


확정일자와 전세권설정의 차이
전세권 설정이란? /전세권설정과 확정일자의 차이점 / 전세권설정 필요서류와 비용 확인
프로필
정우
2018. 1. 25. 16:44
 이웃추가본문 기타 기능
[ 전세권 설정이란? /전세권설정과 확정일자의 차이점 / 전세권설정 필요서류와 비용 확인 ]

안녕하세요. 정우입니다 -!
대항력과 변제권. 임차인의 권리를 지키는 확정일자와 전입신고의 필요성에 대하여 이전 포스팅에서 설명드렸었는데요.
확정일자와 전입신고와는 또 다른 전세권설정 등기에 대해 설명해드리려고 합니다 ~
(확정일자와 전입신고는 아래 포스팅에서 확인해주세요. ^^)


주택임대차보호법 임대차권리 핵심 3가지 (대항력, 우선변제권, 최우선변제권)
안녕하세요~ 정우입니다. 현재 주택보급률은 100%를 넘어가지만 실제 자가 보유율은 50% 남짓이라고 해요. ...
blog.naver.com

우선 전세권설정이 무엇인가 부터 알아야겠죠.

전세권설정이란 ?

임대인과 임차인이 임대차 계약에서 당사자 간 합의에 따라 전세권을 설정하기로 계약을 체결하는 것.
반드시 등기를 해야만 효력이 발생하며 임차인과 임대인이 모두 동의해야만 전세권을 설정할 수 있습니다.
전세권설정은 임차인의 입장에서 '확정일자'와 '입주 및 전입신고'의 요건을 갖춘 것과 비슷한 효력을 가집니다.
확정일자와 전입신고로도 변제권이 행사되지만, 이는 소액보증금의 범위에 해당되었을 때의 경우입니다. (임대차보호법)
소액보증금의 범위에 초과되는 경우, 전세권설정을 통해  변제를 보장받아야 합니다. (민법)
위의 링크에서 임대차보호법에 대해 보시면 이해하기 쉬울 거에요!
이제 확정일자와 전세권설정의 차이에 대해 짚어볼게요.
확정일자와 전세권설정의 차이


표로 핵심 내용을 정리했으니 참고하시고 아래의 상세 내용도 읽어봐주세요. ^^

1. 확정일자는 주택임대차보호법상의 보호를 받으려면 날짜를 받는 것 외에 전입신고와 실제 거주까지 갖춰야하지만,
전세권은 등기만 설정해 두는 것만으로 당연히 순위를 보호받습니다.

2. 확정일자는 임대인의 동의없이 임대차계약서 원본를 지참하여 세무서에서 받을 수 있으나,
전세권설정은 임대인의 동의가 필요하며 등기 업무를 봐야하기 때문에 법무사에 의뢰하는 경우가 많습니다. 

3. 전세권설정 등기를 하면 해당 임차인은 임대인의 동의없이 자신이 임차한 전세권을 양도하거나 전전세도 할 수 있게됩니다.
하지만 단순히 확정일자만 받은 경우에는 임차인 임의로 양도나 전전세를 할수 없고 반드시 임대인의 동의를 얻어야 합니다. 

4. 계약기간이 끝났는데도 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우,
확정일자로 변제권을 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송 등을 제기해 승소판결을 받아 강제집행을 신청해야 하지만,
전세권 설정 등기를 한 임차인은 판결절차 없이도 *임의 경매를 신청할 수 있습니다.
*임의경매 - 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말한다. 채무자가 채무를 임의로 이행하지 않을 때 근저당권 또는 전세권 등의 담보권을 가진 채권자가
담보권을 행사하여 담보의 목적물을 경매로 매각한 다음 그 매각대금에서 다른 채권자 보다 먼저 채권을 회수하는 강제집행 절차이다.

전세권설정 등기 비용과 필요서류

마지막으로 전세권설정의 등기 비용과 필요서류에 대해 정리하겠습니다!

전세권설정 등기비용은 전세금의 0.24%입니다.
전세권설정은 임대인의 동의가 있어야하기 때문에 임대인 필요서류와 임차인 필요서류를 지참해 함께 방문하여야 하며,임차인만 방문해 등기를 설정할 경우, 임대인의 위임장이 필요합니다.
법무사에게 의뢰할 경우, 임차인은 주민등록등본과 전세계약서만 있으면 된답니다.

간혹 임대인이 사정상 주소지를 잠시 옮겨달라고 하는 경우가 발생하는데
전세권설정이 되어있는 경우엔 상관없지만, 확정일자의 경우에는 주민등록지를 다른 곳으로 옮기게 되면
확정일자로 갖게된 대항력을 잃게되니 주의하셔야 합니다.
꼼꼼히 확인하여 임차인의 권리를 지키세요. ^^

◀인생이란 무엇인가?  

(이병철  회장의 24개의 종교적 질문 ...
차동엽 신부의 답변) 

24년전 이병철씨가 제시한 신, 종교, 사회, 죄,
 영원, 신앙, 구원등에 관한 24가지 질문과 
카토릭 신부의 대답- 함께 생각해 봄니다.

인간 이병철 “신이 있다면 자신의 존재 왜 드러내지 않나?”
이병철 회장, 타계 한달 전 천주교에 24개항 종교 질문.
차동엽 신부, 24년 만에 답하다

1987 이병철 회장 “신이 인간 사랑한다면 왜 고통·불행 주는가”
2011 차동엽 신부 “신이 준 건 자유의지 … 그것 잘못 쓸 땐 고통”
잠자던 질문이 눈을 떴다. 무려 24년 만이다.

삼성의 창업주 고(故) 이병철(1910~87) 회장이 타계하기 한 달 전에
천주교 신부에게 내밀었던 종교적 물음이 언론에 처음 공개됐다.
24개의 질문은 A4용지 다섯 장에 빼곡히 적혀 있었다. 

“신(神)이 존재한다면 왜 자신을 드러내지 않는가?”라는 
첫 물음부터 “지구의 종말(終末)은 오는가?”라는 
마지막 물음까지,경제계의 거목이 던졌던 종교적 질문에는 
한 인간의 깊은 고뇌가 녹아 있다. 

그 고뇌는 오늘을 사는 우리의 종교적 물음을 정면으로 관통한다.　
이 질문지는 1987년 ‘천주교의 마당발’로 통하던 절두산 성당의 
고(故) 박희봉(1924~88) 신부에게 전해졌고, 박 신부는 이를 가톨릭
계의 대표적 석학인 정의채(86·당시 가톨릭대 교수) 몬시뇰에게 건넸다. 

정 몬시뇰은 답변을 준비했고,
조만간 이 회장을 직접 만날 예정이었다.
그러다 이 회장의 건강이 악화됐다.
“건강이 좀 회복되면 만나자”는 연락이 왔지만,
이 회장은 폐암으로 한 달 후에 타계하고 말았다.

문답의 자리는 무산됐다. 정 몬시뇰은 20년 넘게 질문지를 간직했다. 
그러다가 2년 전 제자인 차동엽(53·인천가톨릭대 교수·
미래사목연구 소장) 신부에게 질문지가 들어갔다. 
차 신부가 여기에 답을 준비했다. 
그 답을 모아 연말에 『잊혀진 질문』(명진출판사)이란 책을 낸다.　
8일 경기도 김포의 미래사목연구소에서 정 몬시뇰과 차 신부를
단독 인터뷰했다.

가톨릭 신자이자 서강대 총장을 역임한 손병두(70) KBS 이사장도
자리에 함께했다.

교계의 최고 원로인 정 몬시뇰은 
“이 질문에 대한 답변이 차 신부님에게 넘어갔네요”라고 운을 뗀 뒤 
“이건 이병철 회장이 죽음을 앞두고 한 인간으로서 던졌던
인간과 종교에 대한 깊은 물음이다. 
차 신부님이 요즘 세대의 젊은이들도 공유할 수 있게끔 잘 풀어냈다”고 
말했다. 이 말을 들은 차 신부는 

“몬시뇰께선 제 스승이시다. 종종 뵙고 교감한다
몬시뇰께 배운 가르침을 제가 대신 풀어냈을 뿐이다”고 답했다.
손 이사장은 삼성그룹 비서팀에서 10년간 이병철 회장을 보필했다.
탁자 위에 놓인 질문지를 본 손 이사장은
“당시 회장 비서실에 있었던 필경사의 필체가 틀림없다.
 딱 보니 알겠다. 

이 회장께 보고서를 올릴 때면 필경사가 깔끔하게 다시 써서 올렸다. 
오랜만에 이 글씨를 보니 참 반갑다”고 말했다.
질문지를 손에 들고 쭉 훑어보던 차 신부는
“이 질문을 깊이 파고 들어가 보라.

모든 사람이 각자의 자리에서 던지는 종교적 물음과 만나게 된다”
고 말했다. 마주 앉은 차 신부에게 물었다. 
이병철 회장이 던졌던 인간과 종교, 그리고 신에 대한 
잊혀진 질문’을 24년 만에 다시 던졌다. 차 신부는
“이 질문지에는 지위고하도 없고, 빈부도 없다.
인간의 깊은 고뇌만 있다.

나는 그 고뇌에 답변해야 하는 사제다. 
그래서 답한다”고 말했다.
글=백성호 기자사진=박종근 기자

첫 질문은 둘러가지 않았다. 바로 과녁의 정중앙을 향했다. 
“신이 있는가. 있다면 왜 나타나지 않나.” 역사 속에서
수없는 무신론자가 던졌을 물음이다.

무신론자뿐만이 아니다. 
수많은 유신론자도 기도 속에서 묻고, 또 물었을 것이다. 
이 회장의 첫 질문은 그렇게 단도직입적이었다. 

 이병철 회장의 질문은 원본을 복사해 그대로 싣습니다.
한자 포기는 읽기 쉽게 ( )안에 음을 담았습니다.

1. [神(하느님)의 存在를 어떻게 證明할 수 있나?

神은 왜 자신의 存在를 똑똑히 들어 내 보이지 않는가?]

“우리 눈에는 공기가 보이지 않는다. 그러나 공기는 있다.
소리도 마찬가지다.
인간이 감지할 수 있는, 알아들을 수 있는 소리의 영역이 정해져 있다.

가청영역 밖의 소리는 인간이 못 듣는다. 
그러나 가청영역 밖의 소리에도 음파가 있다.
소리를 못 듣는 것은 인간의 한계이고,
인간의 문제다. 신의 한계나 신의 문제가 아니다.”

☆감각  랭보우☆


치열하게 살아왔던 우리 70세대들
자식들에게 무얼 남겨 주려애쓰고 계십니까?
그러나 그것은 언제든 사라져 버릴수 있습니다

사라 지지 않는다해도 
목적으로서의 돈과 재산은 오히려 자식들로 하여금 
부모에게 의존하게 하거나 세상속에서 생존하는 법을 
잃어 버리게 만들수도 있습니다.

또한 돈과 재산은 자식들의 앞날을 해치게하거나 
바람처럼 흩어지게  할수도 있습니다.

우리 자식들에게 지워지지 않고 남는것은 
우리의 육체가 빚어낸 삶의 모습임을 
기억해야 할것입니다.

평소-
벽에 붙여두고 즐겨 읽는 시가 있어 올려 드립니다.

 ♡-감각  랭보우.·´″″°о °♡
한여름의 상쾌한 저녁,보리 이상에 찔리우며,
풀밭을 밟고 오솔길을 따라 떠나 가리라

꿈꾸듯 내딪는 발걸음, 한 발자욱마다 신선함을 느끼고
모자도 없이,머리카락은 바람결에 춤추듯 날아 오른다
말을 하지 않으리, 생각도 하지 않으리

그러나
내마음속 깊은곳으로 부터 사랑만이 솟아 오르네
나는 어디까지나 멀리 .떠나 가리라

마치 방랑자 처럼...

자연과 더불어- 여인을 데리고 가는것처럼 
가슴 벅차게

각감 이라는 이시는 프랑스의 천재시인 (랭보우)가 
1870년 불과 16살의 나이에 지은 시로서,
눈앞에 마냥 펼쳐진 젊읇의 세계를 향해 떠나가는 
소년의 설레는 마음을 기막히게 표현하고 있습니다.